内地房地产业将“营改增” 引发房价上涨猜测
港媒称，内地即将在房地产业实施营业税改征增值税改革，目前有关一些关键问题的讨论也日益热烈起来。
据香港《南华早报》6月22日报道，开发商很担心改革是否意味着税务负担将会加重，因为现在已经很难将增加的成本转嫁给客户，而开发商的利润空间已经在缩小。购房者想知道房价是否会因此上涨。其他投资者则急于了解政府在转型期实行的任何税收优惠是否会对内地的偿债能力产生实质性影响，以及是否有利于提振经济。
“从许多国家实行此类税务改革的经验看，实行增值税改革最困难的领域是房地产业和金融业，”毕马威会计师事务所的税务合伙人拉克伦·沃尔弗斯说。
报道说，正因为如此，内地政府将这两个行业以及建筑业和生活服务业作为2012年启动的增值税改革的最后实施领域。
因为房地产业会通过写字楼、工厂以及租赁和购买等多个方面影响到所有人，在制定具体细则和税率时就非常困难，以至于财政部长楼继伟在3月份全国人大会议期间回答记者提问时也无法给出一个具体的时间表。“我们会在今年实施。但是会很困难，我也不敢说具体时间，”他说。
沃尔弗斯说，国务院最早可能会在24日的会议上正式宣布，正式的实施日期可能最早会在10月1日，最晚在明年1月1日。
他说，宣布消息几天后将会公布的1万到1.5万字的实施细则已经拟定。
香港《南华早报》6月22日报道称，业内专家说，预计将于本周宣布的房地产业增值税改革的消息可能会刺激明年1月改革正式实施前这段时间内的房地产销售量。
在内地，一项新的政策宣布和正式实施的日期之间一般会有数天、数周甚至数月的过渡期，为的是让受影响的群体做好准备。然而，这样的宽限期有时会导致市场的扭曲。
“经验显示，当人们能够赶在前面的时候，他们就会去做，”毕马威会计师事务所的税务合伙人拉克伦·沃尔弗斯说。
他说，其他国家也出现过这样的情况。比如，在马来西亚今年4月1日实施由商品及服务税取代其他税费的政策之前的一段时间内，马来西亚人开始大量囤积从生活必需品到鞋类、箱包等各类商品。
2013年3月内地也出现了这样的情形，在4月份开征20%的个人所得税之前，上海的二手房交易出现井喷，当月上海的二手房交易量达到了创纪录的7.05万套。
然而，一些分析人士说，假如增值税条款不能抵扣土地成本的话，开发商在新政实施前会表示强烈反对。
“这会增加开发商的税务负担，”野村证券的分析师杰弗里·高说，“房地产业如今已不比几年前了。开发商很难转嫁上涨的成本。”（参考消息）
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研究机构：群益证券(香港) 分析师：王睿哲 撰写日期：2015-04-20
结论与建议:
公司2014年净利润同比增长28.2%,主要是由于公司今年结转量增加所致。从销售情况来看,公司1Q销售金额同比增长33%,好于其他龙头房企,我们认为公司作为京内龙头房企,将会率先在本次房地产销售复苏中受益。幷且,从长远来看,公司在北京区域具有丰富的项目储备,京津翼一体化建设将会为公司带来较大的成长空间。我们预计公司2015年净利润将增长20.5亿元,同比增长24%,对应PE为13倍,PB为1.9倍,公司目前估值合理,销售恢复显著,未来还将在京津冀一体化建设中受益,上调公司评级至“买入”。
公司业绩:公司2014年共实现营业收入208.5亿元,同比增长54.43%;录得净利润16.5亿元,同比增长28.22%;每股收益0.73元。公司业绩符合预期。公司拟每10股派发现金红利2.4元。分季度来看,公司Q4单季实现营业收入77.5亿,同比增长7.8%,录得净利润4.5亿元,同比下降38.1%。
全年毛利有所下降:公司Q4净利润同比下降主要是本期投资收益大幅减少以及公司营业税金、费用增长较多对利润有所侵蚀。由于公司Q4京内结算占比增加,公司Q4单季的综合毛利率同比提升6.6%至39.2%。整体来看,公司全年综合毛利率为34.6%,同比下降2.2个百分点,期间费用率同比下降3.9个百分点至8.4%,公司管理控制能力得到进一步加强。
销售向好,全年销售金额预计增长41%:从销售情况来看,公司2014年全年累计实现销售面积154万平方米,销售金额206亿元,分别较2013年增长9.3%和10.8%。公司2015年1Q共实现销售面积22.7万平米,销售金额37.5亿元,分别同比增长4.1%和33.2%,公司销售情况在行业内处于领先水平。公司计划2015实现销售额291亿元,同比增长41%。我们认为在目前房地产市场政策宽松,一线城市恢复较好的情况下公司有望完成销售计划。
净负债率仍处于高位,财务压力未来将会得到缓解:公司剔除预收账款后的资产负债率为64%,同比增加2.8个百分点;净负债率为193.5%,较三季末下降6.4个百分点,但相较2013年末上升10.6个百分点,公司负债水平在上市房企中仍处于较高水平。公司40亿的公司债有望在年内发行,另外,迭加两次降息的影响,公司的财务成本预计将会逐步降低。
盈利预测:我们预计公司2014、2015年实现净利润20.5亿元和23.8亿元,分别同比增长24%、17%;EPS分别为0.91元和1.06元;目前股价对应2014、2015年的P/E分别为13倍、11倍,PB为1.9倍。公司目前估值合理,幷且公司在一线城市销售项目占比较高,销售恢复较为明显,另外,京津冀建设将为公司带来较大的成长空间,我们上调公司评级至“买入”。
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研究机构：广发证券 分析师：乐加栋,郭镇 撰写日期：2015-05-26
齐鲁重地,改革先行.
山东省作为我国东部沿海经济重镇,山东国有企业跟随我国国企改革的大浪潮也先后经历了四次大规模改革。本轮国企改革力争通过5 个方面的措施,主要包括提高国资证券化率、加快整体上市;推进市场化重组;改善股权机构和资本机构;健全激励机制,加快员工持股计划推行以及组建国资投资运营公司,实现更加符合基本经济制度和市场经济规则要求的现代企业制度、国有资产管理体制和国有经济布局结构。对于山东省国资委旗下上市企业而言,是千载难逢的发展良机。
地产稳健增长,改善由内而生.
地产业务作为公司过去发展的核心业务,在未来的发展中依旧会成为公司最主要的业绩来源以及相关产业拓展的立足点。根据公司目前的储备规模,未来3-5 年依旧可以维持相对稳定的业绩以及销售规模的增长。
集团牵头,梳理资源,整合产业.
鲁商集团下属两个上市平台,其中银座股份已经提出改革方案,将银座商城资源注入的同时,完成员工持股。鲁商置业已在年报中提出未来将会以大健康产业为发展方向,而集团现有资源对于能够完美配合公司未来发展规划,预计在短时间内公司有望出台员工持股计划。
预计15-16 年EPS 分别为0.25、0.28,上调为“买入”评级.
公司当前房地产业务所贡献的净权益增加值为51.4 亿,持有型物业价值14.8 亿元,加上20.2 亿的母公司净资产规模,公司每股NAV 为8.63 元。
风险提示.
房地产开发受到市场影响存在风险;国企改革推进时间存在不确定性。
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4月28日，京投银泰股份有限公司披露，2015年第一季度，公司营业收入5511.28万元，同比增长35.02%；归属于上市公司的净亏损为6631.26万元，2013年同期净亏损6615.79万元；基本每股亏损0.09元。
期内，公司货币资金12.28亿元，较年初下降45.74%，主要由于偿还借款；短期借款2.61亿元，较年初下降72.86%，主要由于偿还到期贷款；其他非流动资产则为10.29亿元，较年初增长38.08%，主要由于长期委托贷款增加。
从项目看，一季度京投银泰的项目主要分布在北京及京外地区。其中，北京有公园悦府、琨御府、西华府、潭柘C地块、金域公园、新里程，总建筑面积235.34万平方米，当期销售面积2.33万平方米；京外则主要有无锡鸿墅、鄂尔多斯泰悦府，总建筑面积64.29万平方米，当期销售面积仅1637平方米。
租赁物业方面，公司主要有阳光花园、泰悦豪庭、华联2号楼及中农信商厦、华联3号楼项目，一季度租金收入分别为20.5万元、28.9万元、142.47万元、590.39万元。
另于4月8日，京投银泰公布其2014年年度报告，公司实现营业收入34.86亿元，同比增长249.92%。主营业务收入中房地产业务实现收入31.71亿元，较上年同期增加25亿元，增幅374.86%。
2014年，京投银泰全国商品住宅销售单价略有上升，但销售量明显下滑，整体销售额下降。其全年销售面积约为10.52亿平方米，销售金额约为6.24万亿元，较上年同期分别下降9.1%和7.8%。其中，北京市场全年成交量出现较大幅度下滑，商品房销售面积同比下降23.3%。
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荣盛发展 002146
研究机构：中国银河 分析师：赵强 撰写日期：2015-04-28
1.事件:4 月23 日,公司发布2015 年一季报,报告期实现营业收入30.27 亿元,同比下降5.6%,归属于上市公司股东净利润2.98 亿元,同比下降20.59%,EPS0.16 元。
2.我们的分析与判断.
(1)一季度表现平淡,再融资助力未来增长.
公司一季度表现平淡,实现营业收入30.27 亿元,同比略有下降,降幅为5.6%;毛利率为32.12%,同比下降4 个百分点,与2014 年全年基本持平。主要原因一是去年一季度基数较高,从近5 年表现来看,今年一季度业绩表现基本与2013 年持平,近5 年来仅次于2014 年同期;二是受市场整体表现疲软影响,一季度全国商品住宅成交面积同比下降9.8%;三或与公司推盘节奏有关,货值主要集中在下半年。公司15 年2月非公开增发4.2 亿股,募集资金不超过57 亿元,主要用于廊坊、沧州及南京等地的待开发的地产项目,未来公司发展增速值得期待。
(2)深耕京津冀,拓展长三角.
公司秉承立足于京津冀环渤海区域,并不断拓展长三角区域中等城市的重要战略,2015 年一季度,公司陆续在廊坊、南京及黄山拿地,总建面270 万平米,支付地价39.64 亿元,公司从去年下半年开始积极拿地,今年一季度拿地金额超越去年全年拿地支出,进一步表明公司深耕京津冀并逐步开拓长三角的布局的决心。
(3)积极布局多元化发展.
公司在专注主业的同时,也积极布局旅游与商业地产,2014 年公司先后取得黄山太平湖、秦皇岛一杯澜、神龙架龙降坪等项目,旅游项目储备26.39 万平方米。2015 年2 月公司以2.3 亿元收购秦皇岛金海房地产开发有限公司100%股权,拓展“京津冀”区域秦皇岛市场及旅游地产产品线,预计多元化发展将为公司贡献新的利润增长点。
3.投资建议:公司积极布局京津冀及长江经济带,预计将充分坐享政策红利,定增的实施也有望为公司的规模增长及新业务发展奠定基础,我们预计公司2015、2016 年的每股收益为1.93 元和2.19 元,维持“谨慎推荐”评级。
4.风险提示:再融资进度不达预期,行业竞争加剧。
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华夏幸福 600340
研究机构：中国银河 分析师：赵强 撰写日期：2015-05-06
1.事件.
4 月30日中共中央政治局会议审议通过《京津冀协同发展规划纲要》;5 月4 日华夏幸福公告与关联方太库科技创业签署《创新孵化体系战略合作框架协议》,双方将在共建产业创新发展模式、孵化器运营、B2B 创新服务能力建设以及具体产业化项目落地等方面展开合作。
2.我们的分析与判断.
(1)京津冀一体化完成顶层设计,细则落地指日可待.
从去年2 月习近平总书记听取专题汇报,到今年3 月中央财经领导小组会议审议研究《京津冀协同发展规划纲要》,到现在中央政治局会议审议通过规划纲要并指出推动京津冀协同发展是一个重大国家战略,京津冀一体化战略路线逐步清晰,重要性也得到充分肯定,预计完成顶层设计后各地细则将加快落地。公司布局环北京,目前产业园区分布固安、大厂、怀来、香河、廊坊等地,2014 年公司新拓展4 个园区,分别位于北京房山、河北任丘、河北白洋淀科技城及河北涿鹿,新增拿地分布仍以环北京为主,固安、大厂及廊坊三地合计占新增面积的63%,公司布局区域与京津冀协同发展重点城市高度重叠。
此外,会议同时强调要在京津冀交通一体化、产业升级转移等重点领域率先取得突破,要大力促进创新驱动发展等,公司作为产业新城平台的缔造者,目前已经拥有固安工业区(固安肽谷生物医药孵化港、固安航天产业基地、卫星导航产业港、电子商务产业港)、大厂潮白河工业区、大厂新兴产业示范区等较为成熟的产业园区,在创新孵化方面,公司也已经与清华大学、北京大学、太库科技等签订了战略合作协议,公司在承接产业升级转移、促进创新驱动发展方面拥有明显的先发优势。
据财政部测算京津冀一体化未来6 年需要投入42 万亿元,预计随着京津冀一体化逐步推进,公司在外延式扩张及内延式升级上都将明显收益。
(2)与太库科技合作,探索“全球技术-华夏加速-中国创造”发展模式.
太库科技注册于固安县工业园区,主要从事创业投资业务,与公司为同一实际控制人(王文学先生),公司副总裁轷震宇先生担任太库科技董事。在“万众创新大众创业”的大环境下,公司提出新的发展模式:“全球技术-华夏加速-中国创造”,旨在建立全球创新体系,成为具有核心创新驱动力的领先企业。与太库科技的合作能够解决业务拓展前期需要投入大量资金的问题,公司可以在太库科技的协助下建立早期投资基金,公司与太库科技共同担任GP,除管理公司作为LP 的基金外也将积极引入其他合作伙伴。新的发展模式有望为公司带来新的增长点。
3.投资建议:我们认为基于公司区域布局情况及独特的产业新城模式,随着京津冀协同发展规划的落实,公司将是最大的受益标的。我们维持公司2015、2016 年的每股收益3.85 元和5.26 元的预测,维持“推荐”评级。
4.风险提示:销量、再融资进度不达预期;政策落地进度不及预期。
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中航地产 000043
研究机构：中投证券 分析师：李少明,张岩 撰写日期：2015-03-23
公司公布2014年年报,实现营业收入62亿元(+0%),净利润4.9亿元(+5%),EPS0.73元,扣非后净利润1.0亿元(-67%);ROE14.56%,同比减少0.48个百分点;拟每10股派发现金红利1元(含税)。
投资要点:
业绩符合我们预期,主营收入低于预期,非经常性损益贡献较多业绩。EPS0.73元,不我们预测的0.74元基本一致。营收62亿元,低于年初计划的78亿元,主要由于受三四线市场低迷的影响,房地产销售及结算低于预期,签约销售32亿元(-21%),结算收入36亿元(-13%),结算毖利率36.7%,减少2.2个百分点。
三费占比14.3%,上升2.6个百分点。非经常性损益贡献净利润3.9亿元,主要来自于转让下属公司股权产生的收益以及新增投资性房地产带来的公允价值变劢收益。资金压力加剧,净负债率达212%,较年初攀升79个百分点,现金-短债缺口扩大至34亿元,但考虑到公司为大型央企集团背景,我们认为风险仍可控。
进一步聚焦房地产开发主业,加快剥离非核心业务,完成了7家下属企业股权的转让。其中,公开挂牌转让2家,包括深圳瑞进运劢器材公司、深圳中航建设监理公司;协议转让5家,包括中航建筑公司、中航幕墙公司,以及公司参股的房地产开发企业——南京中航工业科技城公司、江西中航国际洪都投资公司和中航里程公司,受让方中航城公司是公司控股股东的子公司。通过上述股权转让,公司剥离了建筑、幕墙、监理等非地产业务,幵出售了部分参股房地产项目(主要是不集团合作开发项目)的少数股东权益。转让完成后,公司业务集中于独资及控股的房地产开发项目及物业管理业务。
在房地产行业增速放缓、加速整合的背景下,小市值上市房企通过整合和转型谋求发展是主要路径。公司是优质小市值地产公司,客观上存在与上述同样的生存和发展的诉求。另外,从去年以来,军工背景的中航工业集团的资产整合加速推进,市场对公司可能被整合存预期,公司实际控制人中航工业集团为大型军工央企集团,旗下产业众多、资源丰富,除航空、军工类产业以外,还包括非航空民品和第三产业。公司转让多家下属企业股权的丼劢,也在一定程度上强化市场对公司可能被整合的预期,建议投资者密切关注集团与公司的后续劢向。
15-17年EPS0.65/0.70/0.75元,PE17/16/15倍,RNAV10.78元。公司是小市值优质地产公司,在行业整合中有谋求发展的诉求,地产业务提供安全边际;同时,军工背景的集团正处于变革中,市场对公司可能被整合存预期,建议投资者持续关注,维持“推荐”评级。
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