近日首批9只REITs发售圆满完成象征着公募REITs新征程的开启。公募REITs是个万亿元级别的市场，中国公募REITs业务对基础资产的持有人意义重大，可以加快企业资金流转，有利于国家基础设施项目建设的发展，但同时投资者也要对REITs产品风险有充分的认知，抱着长期持有的心态来进行投资。

REITs是不动产投资信托基金简称，是实现不动产资产证券化的重要手段，它以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。

我国公开募集基础设施证券投资基金，(简称“基础设施REITs”)，是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

基础设施REITs的基础资产特征突出，即三聚焦：聚焦重点区域、聚焦基础设施行业、聚焦优质项目。聚焦重点区域，是指优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，同时支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区发行公募REITs；聚焦基础设施行业，是指优先支持基础设施补短板的行业，包括交通设施类的仓储物流、公路机场港口码头项目，市政工程类的水电气热收费权项目，污染治理类的液体垃圾处理、固废处理项目等。此外也鼓励新型基础设施如数据中心、5G基站信号塔和产业园类项目。聚焦优质项目，是指项目权属清晰，即原始权益人享有完全所有权或特许经营权，无经济法律纠纷，项目必须现金流稳定、运营稳健，原始权益人及基础设施运营企业必须信用稳健、内控健全，最近3年无重大违法行为等。此外，基础设施运营企业还应当具有丰富的运营管理能力。

与股票、债券以及其他公募基金有显著差别，公募REITs有其独特的风险收益特征和产品特性。一方面，作为一种封闭式基金，其投资的资产是一个稳定现金流的基础设施项目，通过长期持有并提高基础设施项目的运营管理水平创造更高的现金流回报收益为主要目的；另一方面，REITs持有的是基础设施的权益，当基础设施估值上升时投资者往往能获得资产升值的回报。综合来看，公募REITs是介于股票与债券之间的一种绝对收益型产品。

公募REITs作为一种资产组合分散化管理的有效工具，和其他资产类别的相关性较低，投资公募REITs有助于降低由股票和债券构成的资产组合风险或提高其组合预期收益率。由于国内REITs的基础资产聚焦于基础设施行业，没有明显的牛熊特征，在其强制分红机制下，受益于相对稳定的派息水平以及资产成熟运营，可在一定程度上有效对冲周期性波动风险。

公募REITs作为一种封闭式基金，投资的资产是有一定现金流的基础设施项目，以通过长期持有并提高基础设施项目的运营管理水平创造更高的现金流回报收益为主要目的。因此，REITs业务的主要风险可分为项目质量风险及运营风险。项目质量风险方面，要对原始权益人情况、基础资产情况进行充分的尽职调查，包括原始权益人财务报表、整体业务经营、公司治理结构、基础资产合法合规性、历史收益稳定性考察等多个方面，以防范质量有瑕疵的基础设施项目被推向市场。

公募REITs的产品机制强调基金管理人对基础设施项目的主动管理和运营能力，是对公司综合化资产管理能力的一种考验。在项目前期，基金管理人的项目挖掘能力是着重考量点，但在产品发行后，运营管理能力则成为更加不可忽视的因素。