房价上涨预期自我循环或形成

虽然最近几个热点城市相继出台了住房限购、限贷政策措施，但市场热情不仅没有就此消退，反而继续高涨，传闻上海离婚人士激增，个别城市新房交易量创出历史新高，金融机构热点城市房贷额成为信贷投放重点。即便如此，由于热点城市房价对收入和租金的过度偏离，使得资金加速向房地产业集中的过程蕴含了巨大的风险隐患，家庭高位超越经济实力加杠杆，以及银行在房贷业务上过于看重住房抵押价值，都需要引起高度警惕。

房价上涨预期自我循环实现机制可能正在形成。实体经济的优化调整尚未完成，而实业投资回报急剧下降，从某种程度上显著增加了房地产投资的吸引力。全球量化宽松货币政策引发的流动性之水，在“资产荒”约束下，正加速向房地产业集中。无论是个人房贷增长，还是房地产开发企业银行之外融资，都呈现出高速增长态势。据中国人民银行公开发布数据，2016年6月末，全国个人购房贷款余额16.55万亿元，同比增长30.9%，增速比上季末提高5.4个百分点，比各项贷款增速高16.6个百分点；上半年增加2.36万亿元，同比多增1.25万亿元。7月份个人房贷余额继续快速增长。同时，债券市场也成为房地产开发企业融资的重要领域。据Wind统计，2015年5月至2016年8月的16个月期间，债市为房地产企业提供的资金已超过1.2万亿。其中，交易所公司债发行规模超过1万亿元。应该看到，资金加速向热点城市集中的基础在于强烈的房价上涨预期，而资金大规模加速集中的结果则是地价快速上涨带动房价超常规上涨，反过来又继续强化市场房价上涨预期。最近一段时间，二线城市土地市场火热之势已经赶超一线热点城市，地王频出，楼面价远高于同区域在售楼盘价格，加重了市场非理性气氛。