房价的上涨是由有钱阶层对房价上涨持续看好的预期下

带动的投资和炒房需求

北京三环到四环的平均房价已经破了5万，今年接近6万，估计破6万也是早晚的事情。如果按均价6万计算，买一套80平米的二居室，要480万人民币。值不值？该不该现在买？咱现在就一起来算算账。

假定你在北京要住30年。

如果不买房，只租房，30年后你的财富咋样？

北京3环到4环之间的房子，租一套像样一点的120平米左右的房子，现在大约在1万元人民币左右。北京过去10年房租的年均增长大约在3%左右，按这个比率，30年后租金大致翻一番。

不买房，省下480万元做最保守的理财，金融机构保底的理财投资回报至少年化7%，一年就是33.6万元，减掉12万元租金，不买房子一年净赚21.6万元。如果你真的这样选择，第二年你的账户上现金余额是501.6万元人民币（480+21.6），你再用这个钱投资理财，第三年开始你账户上的钱变成524万元（501+ 501X7%—12）。依此计算下去，到第三十年底的时候，你账户上的存款大约是3600万元，再减掉租金上涨的部分，你的实际存款不会少于3400万元人民币。

如果北京30年内房价再涨3倍，3、4环之间的房子均价20万一平米，买80平米一套需要1600万。按照这个算法，显然不买房租房的方式合算。

如果房价疯涨，不买房，30年后是亏是赚？

但这个算法没有考虑通货膨胀的因素，如果考虑到年均两位数的货币发行增长以及由此带来的通货膨胀，北京的房价涨幅可能远远大于10年翻一番，30年翻三番的速度。可怕的实际情况是，中国过去10年里货币发行量年均增长在17%左右，同期北京房价在过去十年里翻了7倍。

任志强认为，北京的房价还要涨10年才能停滞。假定这个看法是正确的，那么30年里北京的房价有可能再翻七番，原先3、4环之间的房产均价将达到42万人民币一平米。如果那时你要买房子，加上交易佣金和税收等额外费用，实际买房支出应该大于3400万。

这样算下来，还是现在买房合算。

如果房子均价42万一平，谁能买得起房子？

北京过去10年房价涨了7倍，但人均收入只涨了3倍。所以，大部分买房子的是有钱一族，租房子的是工薪一族。大部分有钱人买房子，不是出于居住的需求，而是投资的需求，他们买房子的动机是因为房子还会疯涨，并不是仅仅因为租金收入。

如果要让工薪族也能买得起房子，他们的收入至少需要涨10倍以上。即便是这样，一平米42万的房子也不是普通工薪阶层能够负担。当房子涨到42万一平米的时候，只会有更少的人才买得起。但是因为中国人口基数大，再小比例的有钱人也会是一个大的绝对值，而北京是中国的政治、文化和经济中心，出现100万一平米的房子也不奇怪。

为什么房价高、租金低？

目前北上广深，包括其它一线城市，都是一个模式：房价高、租金低。从经济学上看，房价和租金之间有一定的比率关系，一般用房价租金比来表示。房价租金比是指每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值，它反映了房屋以出租方式取得的投资回报。