泡沫的隐忧

海通证券宏观团队姜超、顾潇啸等在9月1日发布的报告中断言，京沪深永远涨神话的背后其实是彻头彻尾的货币现象，房地产既然是货币现象，就没有不破的泡沫；对于中国经济而言，万幸的是由于房价只是结构性上涨，而且整体涨幅未超过经济名义增速，因此还称不上全面性的地产泡沫，而只是结构性的地产泡沫。

地产行业去年来之所以突飞猛进，曾接手多个房地产项目的北京信托业人士分析，其一，国家提出去库存口号，棚改拆迁要求做成货币化补偿，“拆迁户不是给房，而是给钱，老百姓拿到钱以后可以到处买，救活了一批本来已经濒临死亡的地产”；其二，经济下行周期，对金融机构来说资金投不出去，而房地产还是比较能看明白的，估值能比较清晰，大量资金继续涌入地产行业。“拿地阶段，我们给地产公司的资金配比可以做到1：4。一个地产项目，按30%的自有资金、70%银行贷款来计算，100亿的项目，拿到五六亿就撬动了。地产商的风险都转嫁到金融机构身上，他放心大胆去拿地，推高地价再进一步推高房价。”上述信托人士说。

拿地融资、开发贷、销售预售、首付贷、按揭贷款、开发商按揭应收款证券化、自持商业部分物业贷，层层杠杆，楼市泡沫隐忧如鲠在喉。武汉、厦门连续出台限购政策，未来可能会有更多城市加入调控行列。“现在深圳房价那么高，有的银行在住房按揭上的业务此前做的太少，现在高位介入，加大力度，银行的压力其实也不小”，一位曾在股份制银行零售业务部门有十几年任职经历的人士告诉记者。一位外资行人士表示，对他们而言二手房按揭更容易做，但是高房价下，二手房按揭业务开展也不易。

一位总部在华北的城商行人士告诉记者，大约在一个月之前，该行还有其同业的某家股份制银行的住房按揭贷款收紧了一些，主要表现在房贷利率的优惠力度减弱，此前的八五折现在统一为九折。

银行的选择也在分化。宁波银行整体上已经不做住房按揭的业务。年报信息显示，自2014年开始其一手房按揭已经没有增量，此前该项业务的占比也较小，2011年其一手房按揭余额占零售贷款项仅0.10%。宁波银行华南某分行人士告诉记者，“全行都不做住房按揭业务，但是做住房抵押业务”。“按揭在大行才有优势，资金量大，利率才会低。”他补充道。实际上，宁波银行在零售贷款方面更青睐做个人贷款，数据显示个人贷款占零售贷款的比例逐年增长，2016年上半年其余额占零售贷款余额几经将近40%。

招行对于当下房地产市场的判断在于，一二线楼市的价格主要取决于供求变化，根据各地人口、政策、经济基本水平来看，各地将呈现出分化的趋势。就整体结构而言，住房贷款始终是其零售贷款最主要的组成部分之一，在不同经济周期中，贷款结构会根据风险和收益的特点动态进行阶段性调整。