如果贷款不能收回，那该如何处置抵押物呢？这是学界以及政策制定者一直探讨的焦点问题，当然也是一道非常棘手的难题。尤其是不容忽视的宗族因素和农民的契约精神。吴金程对第一财经表示，银行跟贷款者目的一样，都是共赢合作，银行哪会想着为处置房产和宅基地而考虑去提供贷款呢？不过，他也提到，“要是5年前，我不敢保证银行会来收农民的房子，但是现在肯定会来收的。因为农民的契约意识已经提高了，既然宅基地已经抵押给了银行，就会有心理准备，不会再像以前那样赖着不给。”

针对现行法律规定，宅基地的流转范围不能超出集体经济组织，吴金程称，现在最大的障碍是法律。交易对象及交易范围的限制，使得“物不能尽其用”，农房和宅基地的价值无法充分体现。其实，现实中已经出现这样的市场，导致灰色交易普遍存在，当前的试点就要为中央修改法律提供实践经验。

他建议，宅基地的交易范围不能仅局限于村集体，只有扩大流转交易的范围，才能真正盘活宅基地这一“沉睡”的资产。

不过，基层政府也在审慎考虑这种扩大流转交易范围的呼声。根据晋江市农村土地制度改革试点工作领导小组提交的中期评估报告，若只允许集体经济组织内部流转，则抵押权实现范围不广，若不加限制放开流转，则还需要理论支撑和制度突破。经过多轮走访调研，镇、村对宅基地跨村流转意愿比较强烈。

试点的成果与经验

晋江开展农房抵押业务近20年，目前已经有相对成熟的一套体制机制。前述中期评估报告称，一是完善住房保障体系，实现“户有所居”。开发宅基地审批系统，实现家庭全员实名制，有效杜绝新的“一户多宅”等现象；二是显化住房财产权属性，实现农民权益。

在宅基地退出方面，除了前述建立宅基地基准地价体系外，还探索有偿使用制度，对于“一户多宅”、超占等历史遗留问题，试行收取宅基地有偿使用费，以“分类处置+区分年限”的办法，明确有偿使用对象、范围、收费标准，以人均宅基地面积为起征点，进行分类处置。至于宅基地的退出，有宅基地换房、指标转换、货币补偿、无偿使用等四种模式，以期提高宅基地的利用效率。

2016年4月晋江挂牌成立的不动产登记局和不动产登记中心，也是改革试点以来的新举措，该中心可以为农民房屋所有权和宅基地使用权的“两证合一”提供保障。该不动产登记中心副主任李业成对第一财经表示，农房和宅基地抵押贷款不多的原因之一是农村宅基地历史遗留问题多，情况复杂，而且大多时间跨度较大，权属界定困难。

前述中期评估报告内容显示，如不处理到位，产权难以明晰，直接影响宅基地、集体经营性建设用地的抵押和流转，如简单予以罚款，可能会产生不良社会导向。这在度的把握和整体设计上有一定难度。柯子汇也提到，目前，广大农村地区许多农户没有房屋所有权证和土地使用证，而这“两证”是申请银行贷款的先决条件之一，因此需要加快确权。

在法律未修改的情况下，农村房产处置变现仍然难度较大。柯子汇称，农村房屋土地为村集体所有，非本集体经济组织成员购买存在不能办理产权的政策限制，且本集体经济组织成员购买也受一户一宅的限制，抵押物变现转让受到限制。而且，随着业务数量的增加，如果出现坏账情况，将农民抵押的房产处置后，如何解决农民居住成为一个最现实的问题。

他建议，要完善农房抵押贷款业务配套政策。比如，设立农民住房财产权抵押贷款风险补偿专项资金，地方政府结合实际制定农房抵押贷款税费减免、风险补偿、信贷奖励等配套政策，对投放农房抵押贷款业务的金融机构给予一定的财政贴息与税收优惠。

在历史上，宅基地较多地承担了“居者有其屋”的基本保障功能，但随着经济社会的发展，其财产性逐渐凸显。根据晋江近两年的改革试点经验来看，修订相关法律法规，允许宅基地及其房屋进行抵押融资，让群众有充分的处置权利，成为试点结束后迫切需要做的事情。