以2015年纳入试点为界，十多年前晋江就已经开始了农房抵押贷款的探索。柯子汇回忆道，他1996年到银行参加工作，当时要分农房抵押这杯羹的银行，除晋江农商行外，还有其他银行，坚持下来的只有农商行。

柯子汇表示，农房的变现能力有限，才导致其他银行的集体退出。银行向外放一笔贷款，在评估风险的时候，最先考虑的是还款来源，其次是抵押物的变现能力。在他看来，农房抵押贷款的风险点，集中体现在三个方面，可以简单概括为“成本高、利润薄”。

一是农房自身属性问题，由于地处农村位置偏远，哪怕是后来因为城市化进程加速，而演变成市区，也不能改变农房所在的宅基地为集体所有的事实；二是现行法律框架所允许的交易只局限在本村集体组织内部，也就是银行要变现农房的话，只能由农房所在村集体的成员来购买，不得扩大交易范围；三是在本就不广泛的可供交易的群体范围中，有购买实力及想法的人还要充分考虑到宗族、人情的因素。

柯子汇称，政府愿意为集体产权的土地和房屋确权，然后办理抵押登记，是对银行开展这项工作的最大支持。开展这项业务在于市场需求，政府的背书保障了银行优先受偿权以应对将来可能出现的风险。

农商行愿意去做，并将这块业务持续至今，坏账率很低是一个非常重要的原因。据统计，近20年来，晋江农商行累计发放30多亿元贷款，坏账只有1000多万元，不足0.3%。

柯子汇提到，之前最担心农民的信用问题，但是后来发现农民普遍还是讲信用的，他们对农房一是有特殊情感，二是存在面子问题，因为要面对乡里乡亲，“哪怕再辛苦，也会考虑从其他地方挪钱来还掉贷款。”退一步来说，即便不能还贷，农商行也会及时跟村委会沟通，动员集体内部成员来消化。这比通过法律拍卖的刚性方式好得多，既让银行免受损失，又保住了贷款人的颜面，避免激化矛盾。

除了有前期先行先试的基础，前述国土资源局相关负责人称，还有群众要求改革的意愿也很高，在晋江，国家级的改革试点就多达21项，包括新型城镇化试点。在这样的试点环境下，农村宅基地制度的改革对改善城乡二元结构会起到很大的推动作用。

晋江农商行提供的数据显示，2015年2月晋江试点启动以来，农房抵押贷款业务呈快速增长态势，至2016年10月，农房抵押贷款余额6.12亿元，比年初净增0.77亿元。2016年农房抵押贷款余额计划达到6.5亿元，比年初净增超1亿元。

扩大流转交易范围的呼声

要说农房和宅基地的抵押贷款，吴金程也曾撮合过数起。他回忆说，有村民在外面做生意，而家里的房子基本上只有在春节回来的时候才会住上几天，有一次碰到资金周转困难，就拜托他牵线抵押房子。

吴金程早年外出经商，1997年回到家乡当起村官，根据在外闯荡的经验，想要改变村里“脏乱差”的落后面貌。1999年，大埔村就委托天津规划设计院厦门分院进行整村建设规划，次年正式启动旧村改造，一张蓝图管到底，并分五期逐步推进，如今已经完成一二期住宅小区。

大埔村的农房非常抢手。一方面在于大埔村地理位置优越，四通八达，是磁灶镇的中心，另一方面，房子规划设计和居住环境都非常好，有很多人愿意来居住。吴金程称，前期规划的有独栋住宅，500多平方米，当时村民买的时候才38万元，现在400万元都没人愿意卖。