居民杠杆率过高了？

那么，在房贷激增的背景下，中国居民杠杆率是否过高？中信证券分析师陈聪认为，房地产的居民杠杆率要细分为社会存量杠杆率和年度交易杠杆率。其中前者依然处于低位，实际上快速走高的只是后者。

陈聪指出，社会存量杠杆率研究的是按揭贷款负担和房屋市值之间的关系。这个指标越高，说明居民部门负担越重，存量房供给放量的可能性越大。数值越低，则说明居民部门负担越轻，存量房供给放量的可能性越小。

他估计，截至2016年7月，中国居民的未偿还杠杆负担（公积金+商业贷款）超过18 万亿元，即便按照最保守的估计，房地产存量杠杆率仅有不到13%。

由于居民的存量杠杆率确实不高，因此在房价出现问题时，尤其是资产流动性状况较好，二手房市场较大的一二线城市，是不会出现“抛盘踩踏”的情况的。而这种市场的软着陆如果有一天出现，一般只拥有3 年左右储备，经营区域处于一二线城市的开发企业也完全可以全身而退。

另一杠杆率则是交易杠杆率，指的是某一个时间段的“新发放贷款规模/该时间段的房屋销售规模”。中信报告称，如果一个市场的买卖已经过分依赖于杠杆，则说明这个市场需求很难在短期膨胀，即便这个市场长期看还有潜力，且业主不会大规模抛售，至少在短期房价已经很难上涨。

据中信证券测算，2016 年上半年，全国住房交易杠杆率为74%，估计2016年全年的住房交易杠杆率可能在65%－70%。

中信证券认为，住房的交易杠杆率已经不低了，未来对住房交易进一步加杠杆的空间并不是很大。“我们相信无需担心房价大幅上涨，在未来杠杆提升可以保持市场健康向上。”

总体来看，中信证券认为，整个社会不动产的总价值相对于信贷余额来说相当庞大，居民部门的整体杠杆率不高。但销售额中来自信贷支持的资金快速增加，且占比不低。即便有一天行业景气开始下行，市场硬着陆的可能性也很低，一二线城市存量资源具备保值增值属性。