市值是上市公司价值的集中体现，市值持续增长是上市公司评价的最好标准，市值管理是上市公司战略管理的核心内容。
2024年4月，“国九条”明确制定上市公司市值管理指引，研究将上市公司市值管理纳入企业内外部考核评价体系。2024年11月，证监会发布《上市公司监管指引第10号)市值管理》。2024年12月，国资委发布《关于改进和加强中央企业控股上市公司市值管理工作的若干意见》。至2024年底，已有数百家上市公司制定市值管理制度并披露了制定情况。市值管理经历了十年的探索和实践，已经成为上市公司重要的管理内容。中国房地产上市公司是房地产行业的风向标，代表了行业的发展现状和趋势。从市值分析与健康发展的视角对上市公司进行深入系统持续的研究，是整个行业研究的重要内容。2021年以来，我们组织了课题组连续5年进行了系统研发，并撰写发布了专题报告。在此基础上，我们持续跟踪，对2024年底中国房地产上市公司市值状况进行分析，形成本报告。市值是上市公司在资本市场上的价格，市场总量直接反映了上市公司的规模和能级。到2024年底，纳入本报告分析的中国房地产上市公司共287家，按国民经济行业分类标准，其中房地产开发经营企业190家，占66.2%；物业管理企业63家，占22.0%；房地产中介服务和房地产租赁经营等其他企业共34家，占11.8%。为了便于研究，本报告将中介服务、房地产租赁经营和其他房地产企业合并为一类，简称“其他类”。2024年有2家房地产企业上市。两家均为物业管理企业，分别为经发物业和泓盈城市服务。2024年退市公司较2023年有所减少，共7家，分别为中国地利、华发物业服务、大唐集团控股、佳源国际控股、中南建设、大发地产和祥生控股集团。2024年ST公司减少，共2家，分别为金科股份和广汇物流。根据中国资本市场上使用较多的Wind数据库，依据公司股权结构关系披露的实际控制人性质来判定公司属性，将上市公司属性分为七类，分别是中央国有企业、地方国有企业、集体企业、公众企业、民营企业、外资企业、其他企业。以此标准，2024年中国房地产上市公司，中央国有企业28家，占9.8%；地方国有企业68家，占23.7%；集体企业1家，占0.3% ；公众企业18家，占6.3%；民营企业133家，占46.3%；外资企业30家，占10.5%；其他企业9家，占3.1%。
2024年底，纳入本报告研究样本的287家中国房地产上市公司市值总量以人民币计2.11万亿元（下同，若无特殊说明，均以人民币计算），比去年监测样本减少0.17万亿元。其中开发类公司市值共1.63万亿元，占77.2%；物业管理类公司市值为0.24万亿元，占11.4%；其他类公司市值为0.24万亿元，占11.4%。2024年是中国房地产上市公司市值持续低迷的一年，其市值规模和平均市值规模出现近年新低。2024年底中国房地产上市公司平均市值为73.6亿元，比去年下降3%。2024年中国房地产上市公司的市值总量主要集中在中央国有企业，市值为0.70万亿，占33.2%，。其次为地方国有企业和民营企业。其中，地方国有企业市值为0.53万亿元，占25.1%，民营企业市值为0.40万亿元，占19.0%。中央国有企业数量少，平均市值最大，为250亿元。民营企业市值蒸发明显，且单个公司的平均市值不高，平均仅为30亿元，比上年平均蒸发三分之二。（图1 )（三）2024年市值总量排行分析
中央国有企业TOP10中前3家公司市值超过千亿元。其中前三名分别为华润置地、中国海外发展和保利发展。（图2）从总量上看，地方国有企业市值总量与中央国有企业还有差距。地方国有企业TOP10中有2家公司市值超过400亿元，有5家公司市值超过200亿元。其中前三名分别为陆家嘴、张江高科和衢州发展。（图3） 房地产开发类上市公司TOP10中前3家公司市值仍超过千亿元，但比上年少1家。其中前三名分别是华润置地、中国海外发展和保利发展。（图4）开发类房地产上市公司市值排名变化较小。前三名保持稳定，招商蛇口超过万科，升至第四，万科降至第五。从总量上看，物业管理类上市公司市值总量与开发类上市公司还有差距，在TOP10中市值超过500亿元的只有华润万象生活，其他9家在500亿以下。（图5）与上年排行的对比分析中，除华润万象生活、万物云、碧桂园服务和深赛格外，其他6家公司的排名均有变化。保利物业超过中海物业，升至第四。绿城服务超过招商积余，升至第六。特发服务、恒大物业于2024年挤入TOP10，金科服务、融创服务跌出TOP10。从2024年底的市值情况看，华润、万科、保利、中海、招商5家开发类上市公司与关联的物业管理类上市公司市值同时进入前十名。（表1）本报告将房地产中介服务、房地产租赁经营、其他房地产业共34家企业，合并成一类，简称“其他类”。2024年其他类房地产上市公司排名第一位的仍是贝壳，除贝壳外，其他9家企业排名均有变化。其他9家公司中，有4家公司市值排名较2023年上升。海宁皮城、世联行于2024年挤入TOP10，小商品城、中国地利跌出TOP10。（表2）市值增长是动态考察上市公司发展状况的关键指标。市值持续增长是上市公司评价的最好标准。在外部不确定的情况下，保持市值稳定增长是企业稳健经营、可持续发展的重要信号。到2024年底，剔除当年上市的公司不计算增长外，2023年底前上市的285家公司中，112家的市值实现正增长，173家的市值出现负增长。从增长量看，2024年市值变化在50亿以内的占多数，其中市值下降在50亿元以内的占比最多，达58.60%，而增长在50亿以内的占36.84%。从增长率看，市值正增长公司中，增长率主要集中在50%以内，为85家，占比29.83%。市值负增长的公司中，增长率主要集中在-50%以内，为151家，占比52.98%。（表3）
不同性质企业市值增长差异明显。2024年，地方国有企业和外资企业市值平均增长率为正，中央国有企业、公众企业、民营企业和其他企业市值平均增长率为负。其中，外资企业市值平均增长率最高，为5.55%，地方国有企业次之，为4.16%。（表4）平均来看，开发类企业市值平均下降1.25%，物业类企业市值平均下降1.48%，而其他类企业平均增长6.20%。2024年中央国有企业TOP10平均增量21.4亿元。增量超过50亿元的仅有“招商蛇口”，市值增量为64亿元。增长在30亿-50亿之间的有三家，分别是绿城中国、华润万象生活和中国金茂。（图6）2024年，虽然中央国有企业市值平均增长率为-2.19%，但仍有部分企业逆势增长，增长率排名前十家的市值平均增长率为19%。其中前三名分别为：“金茂服务”增长43.06%，“中国金茂”增长33.59%，“五矿地产”增长29.44%。（表5）
2024年地方国有企业TOP10平均增量46.6亿元。市值增量超过50亿元的有三家，分别为张江高科、陆家嘴和衢州发展。其中，张江高科市值增量超过100亿元。（图7）
2024年，地方国有企业市值平均增长率为54.27%。其中前三名分别为：“特发服务”增长91.07%，“青岛控股”增长83.66%，“光明地产”增长73.02%。（表6）2024年开发类上市公司TOP10平均增量61.47亿元，增量超100亿的仅有“张江高科”，市值增量为116亿元。增量在50亿-100亿之间的有五家，分别是融创中国增长86亿元，陆家嘴增长76亿元，衢州发展增长67亿元，招商蛇口增长64亿元，中国国贸增长51亿元。（图8）
2024年，虽然房地产开发类公司市值平均增长率为-1.25%，但仍有部分企业逆势增长，增长率排名前十家的市值平均增长率为122%。其中前三名分别为：“国瑞健康”增长225.72%，“钧濠集团”增长211.67%，“国锐生活”增长152.27%。（表7）
2024年物业管理类上市公司TOP10平均增长18.50亿元。市值增量超30亿的有两家，分别是特发服务增长39亿元，华润万象生活增长35亿元。市值增量20-30亿元的有两家，为绿城服务和恒大物业。（图9）
2024年，房地产物业管理类公司市值平均增长率为-1.48%，但仍有部分企业逆势增长，增长率排名前十家的市值平均增长率为67.32%。前三名分别是“佳源服务”、“领悦服务集团”和“特发服务”，增长率分别是126.67%、99.66%、91.07%。（表8）
2024年其他类上市公司TOP10平均增量21.65亿元。其中，增量超100亿的其他类上市公司仅有“贝壳”，市值增量为130亿元。增长在10亿-20亿之间的有三家，分别是我爱我家增长19亿元，富森美增长19亿元，汇通能源增长14亿元。（图10）
2024年，房地产其他类公司市值平均增长率为6.20%。增长率排名前十家的市值平均增长率为78.95%。其中前三名分别为：“皇冠环球集团”增长294.15%，“中国唐商”增长158.55%，“青岛控股”增长83.66%。
公开诚信的交付信息披露，不仅能缓解行业下行及深度变革期间企业生存环境中的压力，同时也增加市场、消费者对企业的信心，提升企业的公信力。2024年，不少企业将交付信息的公开作为企业品牌建设的重点内容。比如远洋集团的“交付看远洋”，几乎占据官微80%以上的内容，对每次交付进行披露，并择优展示交付项目的特点；旭辉控股集团的“旭辉交付周记”定期发布交付信息、直击交付现场、呈现交付实景图。自2024年8月住建部提出“好房子”理念，交付好房子成为行业风向标。好房子代表着更高品质的交付，交付生活也在要求产品更加全面丰富，企业在交付成绩单中也进行了相关展示。华发股份发布“新一代好房子华发科技+产品体系技术标准”并推出新一代好房子新品；越秀地产的交付贯彻“成就美好生活”的品牌使命，从签到服务到入住新家，尽力为业主落地“所见即所得”；新城控股提到从“好房子”到“好生活”积极兑现产品力。
聚焦熟悉地区，开展区域深耕，在当前无疑是一种低风险选择。绿城中国是典型的区域深耕受益者。尽管绿城中国重点布局城市已扩大到10个，大本营杭州的业绩贡献率始终不低于三成。2024年新增的项目也仍有约38.9%来自杭州，整个浙江区域加起来占比更是达到了55.5%。天地源根据“立足于区域深耕，拓展全国”的主业发展思路，聚焦深耕西安大本营，注重对西安的人文及城市生活的深入研究。业务多元，为房地产企业穿越行业周期提供了可能性。2024年，华润置地通过多元化策略锁定“利润王者”头衔。华润置地的购物中心、写字楼和酒店等板块都已经相对成熟，业绩呈现良好增长势头。尤其万象系购物中心已是国内高端商业的领跑者，也是华润置地最重要的增长极。中粮大悦城写字楼及产业地产业务通过精细化运营，保持出租率稳定，并在酒店与长租公寓领域亦有所布局。充分利用资本市场调整资本结构，进行适时融资是上市公司实施发展战略，保持市值稳健发展的主要措施，其中最常用的两个手段是股票回购与增发。股票回购有利于上市公司稳定股价，优化资本结构，增强市场信心。2024年共有27家房地产上市公司进行股票回购，占9.4%。其中，7家公司股票回购次数达10次以上，股票回购次数最多的公司为越秀服务，为81次。（表10）增发有利于公司募集资金，增强未来价值创造能力。2024年实施股票增发的有4家公司，分别为“珠光控股”、“融创中国”、“第一服务控股”和“中国上城”。通过分红派息、股权解押等向市场传递企业重视投资人回报，重视企业可持续发展的积极信号，是增强市场对上市公司信心的重点工作内容。分红派息手段仍被持续运用。近年来，分红派息已经成为市场上的常态化操作，2024年有7家公司进行分红派息，占房地产上市公司总数的2.44%。年度累计分红总额最高的前三家公司分别是“陆家嘴”、“富森美”、和“苏宁环球”，金额分别为3.17亿元、2.99亿元、1.82。分红派息率最高的是“富森美”，其次是“锦和商管”。（表11）
股权解除质押行为积极。股权解除质押有利于公司规避资产在市场上的风险，保证股东的控制权，保障市值的动态稳定发展。2024年中国房地产上市公司有19家公司解除过股权质押，总计股权解押次数达50次。其中“万通发展”和“新黄浦”股权解押次数最多，为6次，其次分别为“三湘印象”，解押次数为4次。（表12）
2024年是中国房地产上市公司加快构建发展新模式，筑底企稳非常重要的一年。房地产企业在穿越周期中积极探索新发展模式，开发保障性租赁住房建设经营，加快好房子建设供应，拓展全价值链服务等，将高质量发展贯穿到新模式的发展中，努力促进房地产业恢复良性发展。房地产上市公司作为行业的标杆性企业作用仍在发挥，多数公司始终将稳健、可持续发展作为首要任务，在做好保交楼基础上，积极开拓新的发展空间，创新房地产业增长新内涵。同时，积极关注资本市场的市值表现，探索市值管理，促进公司市值更好发展。特别是国有企业的市值管理水平稳中有进。行业整体发展与资本市场表现同步向好的态势开始显现。2024年是市值管理极富里程碑意义的一年！随着新“国九条”时隔10年再次明确提倡市值管理，随着证监会出台“市值管理工作指引”、国资委发布“央企上市公司市值管理工作意见”，长期以来困扰市值管理实践的认知问题宣告解决！2025年资本市场围绕提升上市公司投资价值与股东回报能力，聚焦市值增长与市值健康的市值管理实践将蔚然成风！然而，已经成为上市公司共同认知的市值与市值管理，并不会一经表态就即刻见效，而是需要扎实有序系统的工作推进，包括董事会层面的系统学习、公司层面的机制建设、操作层面的市值分析，通过市值规划与市值监测，找到影响公司市值的重要因素，在主要业务与股东结构等方面作出主动的改变，这将体现在包括提升估值计划等具体工作上。随着政府重新定调房地产支柱行业的地位，随着国家稳楼市股市政策的不断推出，我们相信房地产上市公司在理性实践、科学评价的基础上，一定会产生在市值管理实践中取得重要成果的出色公司与经典案例！
发布单位：上海易居房地产研究院
上海社会科学院市值管理研究中心
