正如欧阳捷所言，“有规模才有江湖地位、有江湖地位才有话语权。”

土储竞争成房企命门

值得一提的是，虽然企业多以销量排位，但当下的市场格局所谈论的“规模”，其实已不仅是业绩量这么简单，实力与能力无一不求。

而能否具备持续高增长的实力，关键在“粮仓”（土储）。

一个有趣的细节是，TOP30房企中，不少企业近年的土地储备金额增速远高于销售业绩增长速度。以新城控股为例，2016年以来新增土地储备（规划可建面积）均高于销售面积，两者比例达到2.5：1。

“这恰恰印证了"兵马未动、粮草先行"的战术。”欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，TOP30房企的销售门槛都会在千亿元以上，它们想要保持队形、继续扩张，势必需要更多的可开发土地。

数据显示，截至2017年上半年，恒大、碧桂园的土地储备均已超2亿平方米，万科、融创中国的土地储备也均过亿平方米。按2017年房企平均销售均价来计算，四家房企的货值均超万亿元金额。而按2017年各房企销售增速计算，亿翰估测2019年~2020年会有更多房企实现万亿元货值，个别企业可能在2018年就剑指万亿。

但问题是，资源有天花板，未来的土地空间将受限。

而且按照行业惯例，100万平方米的可建面积中约有20%本就是不可销售，比如公建用房、人防车库等。因此房企要保持业绩增长，就必须拿到比销售面积更多的土地储备，才可能获取未来更高的增长。

TOP20房企去年底结转总货值3.5万亿元，按照标杆企业平均年去化率50%匡算，今年需要补充5.5万亿元货值才能保证年度销售增长51%。

“虽然新城控股2017年的销售业绩增速达到96%，增长速度和意愿都还是很强，但在限制性发展新周期下，企业也或面临未来增速随大势逐年下降的情况。”欧阳捷直言，不仅是新城控股，TOP20房企的增长意愿都很强烈，但增长速度同样也会放缓。

克而瑞研究也指出，规模对房企来讲始终是核心，但从碧桂园不设销售目标这点来看，战略层面有摆脱原来大幅冲规模的迹象。净负债率的上升、近期融资环境恶化、借长期债的难度加大等隐忧，都是企业的顾虑。

房企利润长期预跌

与发展实力相比，能不能过得好则看利润。

张波告诉《每日经济新闻》记者，从已公布年报的数十家房企情况来看，龙头房企的利润超过预期，其中超过8成企业同比年利润明显上涨。“这一轮规模之争，是囊括盈利等各项能力的综合素质之争。”

近日旭辉集团总裁林峰就再次强调，“没有规模万万不能，但规模也不是万能”。2018年，旭辉将全年销售业绩定在了1400亿元。但在“政策难过、融资环境难过、市场方面难过”的背景下，林峰要求，要提高规模的质量，而不是单纯的规模。

欧阳捷也直言，未来房企不仅要规模，更要重利润，这是大房企追求业绩的必然选择。

报告指出，2017年500强房企销售金额增长率保持高速增长，主要受益于高企的房价；但成长指标中销售面积增长率大幅回落至22.3%；营业利润增长率虽然连续三年回升，但均未超过2010年水平，长期看仍处于下降通道之内。由此，城市发展模式和房企盈利模式开始全面转变——从“产销模式”向“资管模式”转变，从“买地造房卖房”向“资产整合优化运营”转变，行业面临全面转型。