2017年，弱二线、三四线城市继续轮动式上涨，支撑着全国楼市总体余温尚存，全国房屋销量、均价、购地、新开工等诸多指标仍然保持正增长，但多数增幅较2016年有所收窄。

2017年楼市格局剧变：弱二线及三四线成交跃进

“(楼市)市场格局2017年发生了特别大的变化：2016年一季度，一线城市成交面积占比为5.2%，二线城市成交占比34.7%，三四线城市成交占比为60.1%。而到了2017年9月份，一线城市成交占比2.4%，二线城市下降到30.9%，三线城市却增加了。”易居企业集团CEO丁祖昱在“相信未来”2018丁祖昱评楼市发布会上称。

据克而瑞监测，50强房企最青睐的三四线城市是佛山、无锡、常州、嘉兴、绍兴、惠州、南通、东莞、昆山、烟台、珠海等。

上海易居房地产研究院发布报告显示，2017年，弱二线、三四线城市继续轮动式上涨，支撑着全国楼市总体余温尚存，全国房屋销量、均价、购地、新开工等诸多指标仍然保持正增长，但多数增幅较2016年有所收窄。

格局剧变

“因城施策”的调控政策令房地产市场格局在2017年发生剧变。在重回一二线不久后，弱二线、三四线城市却在2017年为房企贡献了飘红的业绩。

2018年1月4日，融创中国董事会主席孙宏斌在他的朋友圈称，“融创华中区域集团：进入武汉2年零4个月，就位列武汉市销售权益金额第一，创造了一系列奇迹。2018，继续深度参与大武汉复兴。”

除了武汉，孙宏斌点赞的区域还包括西安、杭州、海南以及广深、西南等。在一线城市几乎成交腰斩的时候，孙宏斌提前布局的弱二线、三四线城市保证了融创中国的销售额。

公开数据显示，2016年，融创中国通过拿地或收并购方式，首次进入郑州、宁波、南宁、佛山、东莞、广州、深圳;2015年，融创首次进入武汉、海南、南京、成都、太原、合肥。也就是说，孙宏斌早在2015年及2016年就注意到二线城市以及三四线城市发展机遇。

一直在三四线城市颇有运营心得的碧桂园，在2017走到房企销售额排行榜首位。

丁祖昱感慨称，2017年市场成交格局剧变，一线成交腰斩，二线城市涨跌互现，三四线城市则相对火爆，很多四线城市可能比三线城市涨幅还要大。

中国指数研究院也注意到，2017年，热点一二线城市在严厉的政策调控下成交规模明显缩减，部分温和二线及三四线城市释放发展契机，50家百亿代表企业布局在二线及三四线城市业绩贡献占比分别为61.2%和18.2%，较2016年增长5.4和1.0个百分点，一线城市则下降6.3个百分点。

三四线城市的活跃缘于“因城施策”的调控政策令不同城市有着不同境遇。上海易居研究院监测显示，按城市层级来看，2017年1-11月，一、二、三线典型城市新建商品住宅成交面积分别为2161万平方米、12629万平方米和6397万平方米，同比跌幅分别为42%、22%和11%。其中，一线城市跌幅最大，主因是严格的预售审批制度导致新盘供应量较小，次因是严厉的调控政策抑制了部分购房需求。二线城市的成交也出现明显下降，主要也是受严厉的楼市调控政策影响。三线城市成交跌幅最小，这和此类城市购房政策相对宽松以及棚改货币化等利好因素有关。

受严厉调控影响，一线城市的去化周期甚至比二线、三四线城市要大，这也可以解释2017年下半年国家统计局公布的70城房价指数中，一线城市指数率先下跌的现象。上海易居研究院报告显示，2017年10月，一、二、三四线80个城市新建商品住宅存销比分别为11.9、10.7和10.9个月，相比9月均有所反弹。观察2017年这三类城市的存销比数据，纵向基本上都呈现在低位微小反弹的态势。

三四线隐忧

因三四线市场的火热，房企战略布局再度出现重心向三四线下沉的现象。

中国指数研究院报告显示，房企拿地城市重心由一二线城市向三四线城市下沉。50家百亿代表房企2017年三四线城市拿地面积同比增长145%，楼面价同比增长53.9%;一线、二线城市拿地面积同比增长63.0%、46.7%，占比分别降低0.7个、11.3个百分点，受制于“限价、竞配建、竞自持”等政策影响，楼面价均有所降低。

恒大地产土地储备变化也有所显现。财报显示，2016年其一二线城市项目数量占比52.2%，三四线城市占比47.8%。截至2017年11月，恒大一二线新增土储合计占比30.7%，三四线城市新增土储占比69.3%。三四线城市中莱阳、徐州、沧州和佛山新增土储规模最大。

“三四线城市布局以前关注点主要是恒大、碧桂园。去年突然我发现好多企业在争三四线，温州的中粮、起步于浙江杭州的祥生也在争三四线，包括佛山、无锡、常州、嘉兴、绍兴、惠州等。但现在找不到真正的蓝海，非常困难。”丁祖昱表示。

上海易居研究院认为，2018年全国开发企业土地购置面积增幅预计在3%左右。

主要原因：一是考虑到弱二线与三四线补库存的动能仍存在，长尾效应明显;二是部分一线和强二线城市房价下跌明显，地王被套的，将会导致地市成交量低迷;三是两部委要求各城市按不同去化周期调整推地进度，随着市场逐步降温，各地方政府供地节奏存在变数;四是参考历史规律，同样是楼市降温年份，2011年三四线城市楼市惯性上冲，地市成交量大，而2014年三四线楼市降温更快，库存高导致土地成交少，估计2018年土地增幅前高后低。

随着楼市调控城市范围的扩大，上海易居研究院预计，在2018年，最早调控的一线与强二线城市成交量出现小幅回落，弱二线与强三线城市成交量出现中幅回落，弱三四线城市成交量出现小幅回落。

按照2017年5月国务院常务委员会提出的未来三年再改造各类棚户区1500万套目标来计算，这将每年带来2.3亿平方米去库存规模，继续为三四线楼市带来一定程度的支撑。总之，2018年商品房成交量将下跌，但预计跌幅不大。

不过值得注意的是，调控的重点也开始蔓延至三四线城市。近日来山东省东营、聊城等城市加入限售行列，山东已有八个城市发布楼市限售措施，多数地区执行本地户籍居民两年、非本地户籍三年的住房限制转让政策。江苏扬州将本市户籍居民第二套住房及以上、非本市户籍居民第一套住房及以上的限售期限由原规定的两年调整为三年。

　环京楼市降至冰点 部分区域房价跌去四成

本报记者 陆肖肖 涿州、廊坊、张家口报道

冷风扫过的街道上行人寥寥，售楼处空空荡荡，仅有的几个工作人员在案场聊天，这是《华夏时报》记者探访涿州楼市时看到的景象。

记者在探访燕郊楼市时也发现，曾经红火的房产中介店铺门可罗雀，大白天就将防盗门拉下了一半，不再对外营业。

实际上，这种冷清的景象仅仅是环京楼市的一个缩影。近一年来，房价下跌、销量下滑、中介关店成为环京区域楼市的生存现状。

楼市进入冰封期

北方进入深冬，环京楼市也降至了冰点。

据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2017年11月，固安新建商品住宅仅销售67套，环比10月下降35.6%，新房价格已从最高时的1.5万元/平米降至8千多元/平米，累计降幅达42.4%;香河区域11月的销售套数为241套，处于市场低位，房价也首次跌破1万元关口，降至9769元/平米;廊坊主城(安次区、广阳区)11月的商品住宅销售量为421套，远低于市场高峰时期两千多套的交易量。

备受市场关注的燕郊楼市更为萧条。11月的商品住宅销售量仅为79套，环比10月下降54.3%。7月销售量甚至只有8套，年底市场再次降温，目前燕郊的新房市场基本沉寂。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，从固安、廊坊主城、香河、燕郊2017年的新房市场走势来看，环京区域楼市基本是在3月份过后，也就是北京“3·17新政”之后进入下滑通道。虽然在某些政策影响下，北三县区域曾于5月集中短暂爆发过一次，但环京楼市的降温大势已经不可逆转，到年底时，环京楼市基本已跌入谷底。

胡景晖表示，得益于紧靠北京的区位优势，环京楼市过往因承接北京溢出需求而快速发展，北京楼市火热，环京也跟着火热，北京收紧调控，需求转移也让环京楼市保持热度。但如今，在京津冀协同发展的要求下，在北京稳定楼市的决心下，环京区域也迎来了政策的严控，交易量和房价的回落在所难免。

投资客离场

与萧条的2017年相比，2016年的环京楼市则红火的多。那时的环京项目房价普遍高企，一度出现了“一房难求”的局面，来自全国各地的投资客曾经占领了各大售楼处。

但自2016年年底以来，环京多个城市发布了限购政策，浇灭了房地产市场的虚火。涿州、涞水、崇礼、石家庄、廊坊、沧州、承德、秦皇岛、唐山等地相继出台楼市新政。多地规定了对当地户籍限购两套、外地户籍限购一套的限制，多个县市还增加了当地三年社保和纳税记录的条件。这些限制条件就将大部分外地购房者拦在了门外。

对于楼市冷暖最直观的感受还是来自一线销售人员，涿州一项目的置业顾问告诉《华夏时报》记者，2016年，正是投资客最多的时候，也是最后一波投资热潮。“那时候售楼处门口全是车，买房的有的都挤不进来。经常是上午开盘一个价，开发商看到房子比较好卖，下午开盘直接每平米加价2000元。”

该置业顾问告诉记者，“虽然现在房价较最高位的时候降了一些，但总体已经过了炒房的时机，刚需客户过来该买还是买，投资的就没了。最高峰时期，我们项目的置业顾问有200多个，现在不行了，只剩下二十来个。”

一名负责为售楼处拉客户的业务人员也告诉《华夏时报》记者，“2016年楼市红火，自己挣了二十多万，2017年没市场，到现在算了算还赔了。2016年最忙的时候，我们从早晨七点一直工作到晚上十点，现在一周最多接待四五组客户，成交的也很少。”

对于环京楼市，胡景晖指出，与之前不同的是，环京区域的购房人正逐步由投资炒房客，转变为在当地就业、生活的刚需人群，随着北京非首都功能的向外疏解，以及产业的转移，人口的疏解，环京区域正成为承接北京产业、人口的重要区域，未来楼市的发展也将更加健康。

开发商曲线规避限购

环京楼市的持续降温，让部分开发商“坐不住了“，采用了首付分期、暂缓网签等曲线的方式，意图扩大购房人群，加速回款，缓解资金压力。

有业内人士表示，当楼市不景气的时候，首付分期这种方式就会出现。开发商垫资首付，也说明了开发商面临着资金压力，需要刺激销售，加速回款。也有业内人士指出，在市场限购的情况下，即使是开发商垫资首付，对于市场的影响也很有限。

除了首付分期、暂缓网签等操作之外，还有开发商承诺，可以为购房者办理当地户口、代缴社保、帮办”假离婚“等，利用各种方法来规避限购政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，环京楼市持续低迷，会对以该区域为大本营的房企有一定的影响，销量上不去，开发商自然会面临回款的压力，所以会出现项目的违规操作现象。