上海中原地产分析师卢文曦表示,租售并举是趋势,但需要控制好所在区域内的比例。如果新增可售住宅不多,会造成区域内供求紧张格局,不仅新房价格有上涨压力,而且基于可售房少,二手房也会成为稀缺资源,同样面临上涨压力。
在一线城市土地供应紧张的情况下,越来越多的一、二线城市加大租赁市场的培育,增加房源来缓解供需矛盾。
根据“十三五规划”相关工作部署,我国提出将加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系,深化住房制度改革,优化住房供需结构,更好地保障“居者有其屋”。
对于具备购房能力的城镇居民,支持其通过住房市场购买商品住房;对于无能力购买住房的居民特别是非户籍人口,支持其从市场上租房居住;对于难以承受房租、符合条件的困难家庭,政府予以公共租赁住房保障。
鉴于此,去年6月3日,国务院办公厅正式发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,旨在规范住房租赁市场发展,促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。
其中,明确提出,改善租房市场有效供给,在支持和规范个人出租住房的同时,也将 “发展住房租赁企业”,提高租房房源的集中化、规模化、标准化水平。
在此背景下,北京率先开启了“限房价、竞地价、竞自持”土地出让方式,并且由北京万科率先竞得了首个全部自持的住宅地块。随后,部分热点的二线城市也效法北京的土地出让方式。
卢文曦认为,此次上海是在出让文件中直接规定必须持有,这个做法尚属于首次,也表示了租赁住房将成为日后发展的新方向。
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住房租赁能否成为下一个风口
5月底,住房和城乡建设部发布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,提出鼓励签订3年以上租赁合约;按月支付房租;合同中未约定租金调整次数和幅度的,出租人不得单方面提高租金等措施。
业内人士认为,此举对保护承租人利益、发展住房租赁市场大有裨益。在一系列政策支持措施带动下,未来住房租赁市场有望迎来风口,获得较快发展。
链家研究院院长杨现领表示,未来中国将有约2亿人进入租房市场,到2030年,租赁人口将达2.7亿人。但目前而言,我国住房租赁市场发育相对滞后。链家研究院发布的报告显示,我国住房租赁市场规模为1.1万亿元,房屋交易市场大约17万亿元,房屋租赁占交易市场比重仅有6%左右。这与美国、日本等成熟市场相比差距很大,美国的旧金山、纽约和日本东京租房人群都超过40%。
同时,目前住房租赁市场仍存在诸多错配的问题,难以满足消费者对居住产品升级换代的要求。供给结构较为单一,老公房、经济适用房等中低端供给较多,很难满足租房人群对高品质住房的需求。同时,在户型需求、租期等方面,也存在诸多不匹配。
为此,2016年,国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,明确“到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系,基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系,推动实现城镇居民住有所居的目标”。