美国各州从19世纪中期开始就普遍征收房产税，但房产税的征收并没有改变美国房地产价格的大幅波动，也没有避免次贷危机的爆发。英国、日本、西班牙等国有非常完善的房产税，但既未解决部分城市的高房价问题，也未能实现房地产市场的平稳发展。德国是少数几个房地产市场发展较为平稳的国家之一，但德国房地产市场平稳的主要原因是其首付较高、住房贷款以固定利率为主以及物价水平较为稳定带来利率水平较为稳定的结果。

将房产交易税费稳定在尽可能低的水平上

《21世纪》：对中国制定房产税政策，你有哪些这建议?

邓郁松：首先，需要进一步降低房地产交易环节税费，鼓励梯度消费。根据2010年我国人口普查数据和近年来住房竣工等数据测算，截至2015年底，我国城镇家庭户户均住房已达到1.1套。随着我国住房存量规模的持续扩大，居民开始更多通过“卖旧买新” 、“卖小买大”的方式改善住房条件。

由于我国住房市场供求关系发生重大变化，建议进一步降低房地产交易环节的各种税费。降低交易环节税费不仅会降低居民换购住房的成本，有利于扩大交易量并降低房价，不断改善居民居住水平，而且居民换购住房会对房产中介、建材、家具家电、装修等相关行业形成较大的带动作用，这也会在一定程度上对冲房地产投资增速正常回落的影响。从促进房地产市场稳定发展的目标出发，宜将交易环节的税费稳定在尽可能低的水平上，并且不再频繁调整。

其次，从完善税制的目标出发继续推进房产税试点和改革。我国从2011年开始在上海和重庆两市试点征收房产税，但目前上海和重庆的房产税试点更重视引导个人合理住房消费和调节收入分配的功能，而不是将其作为筹集地方收入的主要税源。

从用途看，两市的房产税收入全部用于住房保障等方面支出，这也与国际上大多数国家的房产税用途存在显著差异。目前社会各界对房产税的讨论也多是从抑制投机投资性需求、实现房地产市场稳定发展的角度出发，而忽视了筹集财政收入这一根本目标。建议从完善税制的目标出发，在明确房产税中长期定位的基础上，继续推进房产税的相关工作。

《21世纪》：在房产税之外，我们应该如何完善房地产调控政策?

邓郁松：近年来房地产市场的大幅波动，特别是部分城市房价上涨过快，仍需要通过进一步完善相关政策加以解决。

从世界范围看，不论是房地产泡沫问题还是严重的供给过剩问题，主要与两个因素有关，一是与住房金融政策有关，如美国、日本等国房价过快上涨的阶段都与当时的低利率相关，房地产泡沫的破裂则出现在低利率后的持续大幅升息，而首付比例低的国家房地产市场受利率变化影响更为显著。二是与土地和规划政策有关，如目前纽约、伦敦等国际性大都市受土地供应不足和规划限制，新建住宅量难以满足需求，这是国际性大都市房价普遍较高的重要原因。我国北京等热点城市也因住宅用地供应不足造成商品住宅供应量持续下降。部分三四线城市则因短期内土地供应量过大带来严重的供给过剩问题。

从房地产市场持续稳定发展的目标出发，要抓住供求关系这一造成市场波动的主要矛盾，更加重视实行中性的住房金融政策，并根据人口总量和结构变化情况合理确定住房供应量。人口大量流入是大城市房价高于中小城市的一个重要原因，实行区域协调发展战略有助于改变人口流动状况，进而改变部分城市房价过高的问题。从抑制投机性需求的角度出发，也宜重点考虑信贷政策和适当的限购政策，而不是税收政策。