克而瑞研究中心此前曾通过对249个三四线城市从需求、供给、购买力和外部环境四个维度进行定量分析，评价各城市房地产市场的投资前景与价值。测算结果显示，249个三四线城市中，中山、株洲、泉州、金华、唐山等5个城市得分位居前五。

报告认为，这些城市主要具有以下特点：经济发展水平相对较高，人口导入能力强;基础设施投资和教育费用高于平均水平，软硬件环境优势明显;居民储蓄和收入水平较高，增长稳定;住宅成交量价水平相对较高，涨势平稳。

不过，本身发展程度的“硬条件”以外，城市的“地缘条件”和楼市周期，被认为同样是重要影响因素。

张大伟认为，尽管越来越多的开发商开始全国范围内布局三四线城市，但从数据上看，这些城市主要还是分布在环京、江浙沪等楼市调控的边缘地带，一二线的高压溢出需求带动了一波行情上涨后，开发商才开始扎堆进入。

长期关注佛山楼市的房王网主编布俊杰以佛山为例，告诉21世纪经济报道，佛山拿地成本较广州、深圳等一线城市低，而二级市场成交表现又居全省前列，两方面因素叠加之下，吸引包括世茂、绿城、五矿、泰禾、旭辉等品牌开发商不断进驻，大大加剧了当地竞争。今年1-5月，佛山的土地出让金总额在所有非省会城市中仅次于苏州，同时溢价率超过100%。

分析人士同时指出，对于一些并非处在调控带的三四线城市，其土地市场的火热则可能与整个楼市周期相关。

以徐州为例，上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，过去两年的上升短周期内，楼市热点从一线到二线到弱二线到都市圈到三四线，正在经历轮动扩散的过程。这一过程带动当地价格上涨，吸引了开发商进入。同时，徐州作为发展较好的三线城市，在过去几年间经历了一次中周期的楼市调整，土地出让量比较小，自身需求被抑制，市场好转后，其市场向好趋势明显。

但三四线城市的承载能力仍然是专家担心的焦点。张大伟将一二线城市与三四线城市的楼市比作“割韭菜”和“种豆芽”——韭菜割了一茬总能又长一茬，但豆芽收割后不撒豆子就不会再有收获，“三四线城市的楼市成长性较弱，多年未涨的一波爆发后，开发商进入的风险是在不断累积叠加的”，他说。

不过，对永远处于土地饥渴状态的开发商而言，这或许并不是难题。一位就职于某以积极布局三四线闻名业内的龙头开发商的高级分析人士对21世纪经济报道记者表示，三四线城市的城镇化进程还有很大空间，库存问题更多是结构问题，库存的结构调整成为了房企进入的机遇，“三四线城市不缺房子，但是缺好房子”。

　预计地产投资增速将温和回落，全年大概率可实现5%左右的增速，GDP 6.5%以上的目标增速也因此有了保障。

熊园

去年国庆以来，地产调控不断加码，“930”和“317”两轮密集调控堪称“史上最严”(比如限购加限售等)，房地产销售已连续8个月明显萎缩，但时至今年5月地产投资有所回落却依旧保持高位。对比历史，本轮地产投资增速走势已有所背离经验规律，主因是2013年之后地产投资的驱动逻辑发生改变、本轮“因城施策”的调控思路不同以往以及地价居高不下。往后看，预计下半年房地产投资增速将温和回落，全年累计同比增长5%左右。