最近楼市的表现出乎很多人意料。自去年“9.30”调控以来，热点城市的销量迅速降温，但今年年后，本属淡季和已经基本冷静的房地产市场却再度火爆，各项数据都好于预期。

今年前两个月，除了开发投资反弹至8.9%的近两年高位，房地产销售数据并没有出现断崖式的下滑。商品房销售面积同比增长25.1%，增速比去年全年提高2.6个百分点。商品房销售额则增长了26.0%。

　更让人意外的是，房地产回暖之际，新一轮限购潮再度来袭，但是和去年的调控不一样的是，三四线城市也开始加入限购大军。进入3月以来，河北涿州、安徽滁州、浙江嘉善等地相继启动限购政策，就在本周二，青岛和赣州同时宣布限购限贷措施，成为为数不多的非核心城市调控案例。

此前，热点城市的调控一直在继续，这一轮三四线城市的上涨和限购又是什么逻辑？

限购的是哪些三线城市？

实际上，“三四线城市”的提法并不完全准确。更贴切地说，是大都市圈和热点核心城市周边的强三线城市销售火爆。

比如，作为江西继省会南昌之后第二座出台限购令的城市，赣州是常住人口近千万的江西省第一人口大市，在“中部崛起”规划中，更是明确了赣州为区域性中心城市。

再如河北涿州和张家口，都是典型的环北京城市。由于北京房价快速上升导致部分刚需自住客群溢出，炒热了当地楼市。再加上张家口的崇礼区举办冬奥会原因，让市场在短时间内成交和房价上升了几个台阶。这一轮调控，两地的焦点都集中在限购上，力度堪称前所未有，实则也在情理之中。

而浙江嘉善，则是因为背靠上海这棵大树好乘凉。嘉善县至上海中心城区只有大约80公里距离。自2016年以来，嘉善受上海需求外溢影响最为明显，不少楼盘便打出“环上海生活圈”概念，甚至传言会有轨道交通连接上海和嘉善。在上海的辐射之下，嘉善楼市的成交量和成交价一直涨声不小。

这些强三线城市限购政策的出台，传递出一个强有力的信号，即此类城市房价上涨的压力也开始增加，调控政策已经向最新的热点区域蔓延。在这些城市的调控表率之下，大部分成交反弹的省会城市，包括环北京、长三角、珠三角以及中部的强三四线城市，都有可能会在近期出现政策补刀。

强三线城市何以异军突起？

这一轮成交量攀升的强三线城市可以说是继一二线楼市调控之后的补涨。这类城市的上涨主要基于两大逻辑。

其一，毫无疑问是一二线城市的溢出效应。核心一二线城市很难出现调控松动的机会，在一二线热点城市高房价和购房门槛提高之后，大量购房和投资需求向周边外溢和挤出，而且当前房地产政策“因城施策”，这些强三线城市继续享受鼓励去库存的政策红利，成为新一轮的楼市热点，直到房价走势不得不祭出限购大招。

第二层逻辑，是大量人口的返乡置业。随着一二线城市人口饱和，以及房价梯度不断拉大，一二线城市的中低端产业人口被迫不断外流，并成为强三线楼市的新增需求。而在这些城市出台限购政策之前，好转的供需结构以及较宽松的货币环境都加速了此类需求的释放。

相对于教育、医疗等各类配套条件，强三线城市和一二线城市还是有差距的。但好在价格相对较低，在2016年持续至今的楼市高烧期，退而求其次的回老家买一套房，叶落归根，也可以理解。所以，因为人口二次迁移导致的这波楼市热潮，可能并不是短期的阶段性繁荣，属于周边核心城市涨幅过大、涨价过快之后的“被动受益”。

楼市调控的塔西佗陷阱

不管基于哪种涨价逻辑，这一轮补涨都表明，房地产经过多年的调控之后，已经陷入了“塔西陀陷阱”， 民众对于政策的执行力和效果已经不抱希望，市场一旦有风吹草动，立即就会奋不顾身的杀入。

房地产调控的效果一直不尽如人意，房价几乎单边上涨，似乎越调控，房价越高。主要原因之一，就是没有将房地产供给调控与需求调控并重。当房价过高时，通过抑制需求来给市场降温；而在房地产低迷或萎缩的时期，同样是运用促进需求的手段进行调控。

　如赣州市房产局官员在采访时就表示，赣州限购令的出台背景是目前赣州楼市供应跟不上，为了缓解供应压力，才出台了限购政策。如果再不限购，短时期内房价有可能再次提升。

此外，政策前后表述不同也导致了市场预期的逆转。从去年“9.30”到年底的中央经济工作会议，对房地产的调控一直都非常严厉，但今年“两会”发布的政府工作报告，调子突然变得温和，既没有提“房子是用来住的，不是用来炒的”，更没有提遏制热点城市房价过快上涨，不少解读认为，为了稳增长，政策会对房地产展示跟温柔的一面。直到政府工作报告的修订版，才在“因城施策去库存”部分增加了“遏制热点城市房价过快上涨”的表述。

市场调整政策只有一步步从严才达到效果。目前各地只是在压抑房价上取得一定效果，市场背后却是：一线城市在酝酿“涨”势，周边的强三线城市风生水起。此时，更应该坚持调控原则不动摇，绝不能再次开闸放水，让调控效应功亏一篑。