在冯昌林看来，今年济南可能会在现有限购的基础上，综合利用财税政策、土地政策等，构建房地产市场维稳的长效机制。“这将使市场成交的量、价增速明显下降，甚至在房价过高的地区，楼盘价格直接下降。”

不过，限购限贷对于打击炒房，有一定的作用与市场效果，但仅靠限购与限贷这两个方式，还是有一定局限性的。

“确实。现在来看，限购政策在一定程度上也会对刚性需求造成一定的影响。如果能区分出刚需和投资的界限，就可以在打击炒房行为的同时，降低对刚需的影响。”冯昌林说道。

“我们现在都不知道该怎么定位今年的发展了。高层最近一直在开会，研究如何制定今年的任务量。”冯泽瑞表示，“如果按去年的完成量制定新的考核指标，可以明确的是难以完成，毕竟去年前8个月就完成了全年的任务量。”

3、4、5月份影响下半年

“春节前后成交量的变化只能说是偶然现象，不能作为长期的根据来判断楼市的走势。”冯昌林说，“今年3、4、5月份成交量的变化将影响下半年的走势。如果在这3个月期间成交量持续放大，那么下半年的价格将企稳；如果成交量一直萎缩，同时开发商在6月底不能完成全年任务量的一半，那么下半年各个楼盘普遍会降价促销，以保证在年底前完成任务。 ”

对于冯昌林的说法，冯泽瑞表示赞同：“新楼盘定价会综合考虑所在区域其他楼盘的价格，在区域均价内上下浮动不超过1000元/平方米，此外还会通过各种方式进行降价促销。”

而对于山东省住建厅提出的确保济南、青岛（楼盘）房价环比不增长的目标，冯泽瑞提出了自己的看法：“对这个目标，我认为比较困难，持怀疑态度。”

在他看来，去年高价拿地的项目将在今年逐步进入市场，短期看济南房价环比不上涨有难度。“拿地的价格都在八九千元一平，那么新房的售价肯定会比较高，同时也会拉高环比。”冯昌林说，“除非不让这些项目入市。”

最新限购细则有紧有松

17日出台的限购细则，与几位业内人士的预期基本吻合。

“有松有紧。紧的是长清区也被限购了；松的是在济南无房的外地人员买房，需提供连续24个月税、保证明，有了‘3年内’的宽限。”冯泽瑞在细则出台后接受经济导报记者采访时表示，“长清也限购，估计是为了防止主城区限购后，资金都去长清炒房。”

而对于章丘区未进入限购范围，冯泽瑞认为，应该是出于章丘刚刚才撤市设区的考虑。“由于济南市区接连进行了三轮限购调控，而章丘又刚刚设区，可以承接主城区外溢的购房需求。不过，一旦章丘楼市被热炒，不排除章丘区也会进入限购范围。”

据悉，17日的细则具体规定，本市户籍家庭的限购范围包括历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区及济南高新区；同时，无住房的非本市户籍家庭在本市部分区域限购一套住房，需提供自购房之日起前3年内连续24个月以上（含24个月）在济南市区及三县缴纳个人所得税或社会保险证明。对不符合限购条件的，房地产开发企业、房地产经纪机构不得办理合同网签。