国家统计局13日发布数据显示，继10月份之后，11月份全国商品住宅销售面积和销售金额增速再度双双回落。重点城市房地产市场成交呈集体降温之势。

2016年，在多地房价出现非理性上涨之际，热点城市开启调控，9个月内三调楼市：3月开始陆续在一二线城市提高二套房首付比例，升级“限外令”“限价令”等；国庆前后，全国20多个城市集中重启限购、限价、限贷，整顿规范楼市秩序；11月以来，超过10个城市继续收紧调控，提高购房资格或贷款门槛等。

严控之下楼市透出哪些新走势？

走势一房价：涨幅收窄大城市和中小城市明显分化

2016年，“恐慌式抢房”在多个城市蔓延，全国楼市成交量价齐升。国家统计局数据显示，1-11月份，全国商品住宅销售面积同比增幅近25%，销售金额增长接近40%。

10月份70个大中城市中，新建商品住宅价格同比上涨的城市有65个，占比超过九成；而在去年年底，这一比例仅为三成。

伴随着楼市虚火上升，调控也逐渐加码。从3月份开始到11月底，楼市调控历经三轮调控。首先，上海和深圳（楼盘）等一线城市，以及南京（楼盘）、苏州（楼盘）、厦门（楼盘）等城市提高购房门槛和贷款门槛。国庆前后，全国20多个城市密集出台调控措施，通过限购、限价、限贷、整顿规范房地产市场秩序等进行调控；11月以来，杭州（楼盘）、武汉（楼盘）和深圳等10多个城市在此前基础上进一步收紧了楼市政策，进一步提高购房资格或贷款门槛。

密集的调控政策逐渐扭转了房地产市场预期。易居研究院数据显示，11月全国重点城市楼市成交环比下跌超过20%。一线城市成交全面下滑，15个二线城市中有10个下跌，其中杭州、苏州和南京的跌幅均超过50%。

房价涨幅也持续收窄。中原地产研究发现，从市场价格看，多地都明显出现了前期虚高价格的二手房房源大幅降价的现象。其中，深圳二手房价连续2个月下调，南京二手房价出现19个月以来首次下调。

业内人士分析认为，在因城施策的政策框架下，大中小城市房地产市场将继续明显分化。穆迪副总裁曾启贤预计，2017年热点城市虽然需求暂时受抑，但住房供应短缺的局面难以在短期内扭转，因此房价继续上涨的压力仍然存在。但随着成交回落，未来整体房价涨幅将逐步收窄。

走势二去库存：效果显著分化加剧

国家统计局数据显示，11月末，商品住宅待售面积40457万平方米，比10月末减少582万平方米，同比下降8.2%。

瑞银证券首席经济学家汪涛认为，2016年去库存效果显著，但市场分化明显。“当前三四线城市的存量情况分化明显，有相关产业依托和靠近一线城市的多数城市对人口有一定的吸引力，房地产市场需求旺盛。如东莞（楼盘）、惠州（楼盘）、昆山（楼盘）和廊坊等三四线城市的库存去化周期已在15个月以内。而多数东北、中西部三四线城市则由于过去几年盲目供地开发，一些住房产品存在品质低且同质化严重问题，销售速度跟不上库存增加速度，库存消化周期在22个月以上，压力依然不小。”

新城控股高级副总裁欧阳捷表示，“在分化加剧中去库存”依然是2017年楼市“主旋律”。2017年楼市调控的首要任务仍是去库存，三四线城市由于库存压力高企，市场表现依然疲软，预期未来较长时间内政府都将维持宽松政策。目前库存压力较大、房价仍下跌的城市，在去库存政策刺激下成交量或有望提升。

走势三去杠杆：银行普遍收紧房贷额度