中证网讯
19日,戴德梁行在京举行2016年第一季度媒体发布会。与会专家认为,全国库存情况两极分化严重,三四线城市去库存任务仍艰巨。同时,去库存政策不能只看房地产行业,需要调整区域发展规划、产业政策、社保政策等多方面共同发力。
三四线城市去库存仍艰巨
2015年12月至2016年2月,受春节长假传统淡季的影响,北京住宅销售市场成交量有所收缩,但成交价格呈上升态势。北京市新建商品住宅(不含保障性住房)销售面积为203.5万平方米,环比下降8.9%,同比下降15.5%;成交均价每平方米30,585元(约4,694美元),环比上涨8.3%,同比上涨20.24%。
“北京住宅市场进入存量房市场,2016年住宅规划用地与去年持平”,戴德梁行北中国区研究部主管陆明表示,随着土地供应面积的减少,预计未来新开工面积和竣工面积还会下降。
同时,全国住宅市场两极分化严重。目前,北京出清周期保持在9到10个月左右的相对合理水平,出清周期持续降低。但三四线城市库存压力较为严重,截至2016年3月出清周期已上升至31个月左右。
戴德梁行北中国区策略发展顾问部主管王晨认为,尽管全国住宅待售面积从2015年4月起同比增幅已呈下降趋势,但总量仍在继续攀升,每月以460万平米的速度在累积。按同比幅度下降趋势预计,仍需一年时间才能实现月度新增待售面积降为零,开始真正的去库存。
未来房价将趋于平稳
一季度密集推出的住房公积金账户存款利率上调、房地产交易环节契税下降、放宽境外个人在京购买住房的限制条件等利好政策将刺激购房需求的释放,改善性需求的占比也将进一步加大。2015年北京新增住宅用地楼面单价同比上涨15%,预计在土地市场的带动下,未来高端产品供应量将继续增加,成交均价也将继续攀升。
因此,房企可在高端市场继续发力,截止4月12日,北京住宅顶豪累计签约超过97套,这一成交量相比去年全年的153套,完成了2015年全年的63%。比如,以全现房形式销售的北辰?红橡墅,自项目上市以来其独栋产品目前已不足十套。北辰?红橡墅项目执行经理谷娜表示,对于中高端改善型人群而言,房地产企业在产品升级过程中应更多考虑市场环境和购房者的实际改善需求。
对于后期房地产市场的展望,陆明表示,一线和热点二线城市政策收紧,房价将趋于平稳,市场稳定是核心,前期涨幅过高的城市后面会出现不同程度下降。要加快行业整合,鼓励兼并重组,避免破产倒闭带来的失业等社会性问题。同时,调整梳理土地供应,盘活存量土地,稳定土地供给。此外,更不能以牺牲金融安全为代价的去库存,杠杆不能随便加,要建立地产和金融之间的防火墙,加强监管势在必行。