[摘要]

　　投资要点：

　　在国内房地产基金行业开始兴起的时候，这已经是国外作为居民资产配臵中的非常重要的一部分，已有的案例就成为了后继者宝贵的经验，中国会不会走上这条路，不取决于是否要学习别人，而是中国庞大的存量物业基数，就决定了中国必然将走上这条路。

　　第一层次：项目制的房地产基金合作，凯德的PE+REITs模式凯德模式是经典的改造经营+REITs接手退出的模式，其中，核心利润段留给了自己公司，并通过发售REITs来实现退出，实现了项目获取到投资退出的一条龙服务。其中，有两个核心竞争力，一是改造经营能力，是未来的利润变现，二是已有REITs的保障，解决资金渠道。

　　凯德目前的管理规模超过2000亿元，其中，中国地区占比超过40%，是在庞大存量物业国家找寻运营能力较弱的项目的标杆企业。由于前期投入是凯德自有资金投入，所以从盈利模式上看，并非完全的轻资产，然而在退出到REITs后，通过收取管理费使其拥有持续现金流。

　　第二层次：以公司为资产配臵标的，黑石的LBO+IPO模式黑石模式是通过LBO收购，在管理、扩张、改造方面均进行加强，不限于已有项目的改善，而是将整个品牌的做大做强，相比于项目制的模式，黑石的核心竞争力在于公司的管理运营，同时，由于退出方式是IPO的形式，所以可以将更多的精力放在公司运营层面上。

　　黑石目前管理规模809亿美元，其中70%投资于写字楼、酒店等领域。目前黑石已经进入成熟稳定期，管理费率高达3.8%，拥有非常好的现金流。

　　第三层次：有底蕴的改造经营，基汇资本依托文化的另类模式基汇是房地产基金行业中的新星，并无特殊的商业和盈利模式，而是在于其有独特的韵味，将纯粹的管理运作和资本运作融入到文化元素中，以其经典的好莱坞罗斯福酒店的改造为标杆，同时，三里屯的太古里项目、盈科中心项目，均显示了其有别于传统房地产+金融的特色。

　　基汇资本的管理规模超过67亿美元，而发展期仅10年，显示出极强的扩张速度。

　　国内已经有雏形，各自领域均有代表，但均处第一层次国内的典型房地产基金包括稳盛投资、高和资本、万通投资，分属住宅、商业、工业的龙头之一。目前，这3个公司均以项目制为入手，部分为债权投资，部分为股权。