过高收益承诺存违约风险

据了解，住房租赁ABS底层资产一般为标的物业及其未来产生的租金收入。以魔方公寓住房租赁ABS产品为例，其基于在北京、上海、广州等一二线城市经营的30处物业的4014间公寓未来三年的租金收入作为底层现金流，采用“专项计划+信托受益权”的双SPV架构设计，发行规模3.5亿元。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，对住房租赁ABS，各家企业都制定了比较宏大的目标，两三年之后，市场可能会面临过剩问题，一旦过剩就会产生控制，一旦产生控制，资产收益率就会下降，投资者的相关权益能否得到保障就值得关注了。

另一个值得关注的问题是，有些房企在发行住房租赁ABS产品时可能会给出很高承诺。“过高承诺从企业运作的角度来说是有风险的，主要风险在于承诺回报不能及时兑现，如果不能及时兑现，是否有担保措施就变得很重要。”严跃进认为，住房租赁ABS主要是大房企推出的，风险相对较小。

“现在这个阶段，尤其是三季度，是资金兑付压力很大的时候。如果融资方在融资过程中给出过高承诺，压力确实比较大。”张宏伟表示。为了推动住房租赁ABS的健康发展，江瀚建议，需要将租房租赁ABS进行合理增信，让其符合市场评级，从而获得较好的市场认可度。