在铜铁时代中，大型地产商正加速规模扩张，以期通过提高市场占有率而降低市场风险。不过，一些中小地产商以及地产基金开始重新制定战略。比如，从开发转为运营，或者对房地产细分产业链创新。

胡宁峰判断，地产已经到了真正以运营为主、从增量变成存量、从开发产销变成深度运营的模式。

记者梳理，目前具有代表性的地产运营模式包括长租公寓、联合办公、在线度假公寓、新型商场零售、特色小镇等，已逐渐成为地产商转型运营的新载体。

比如，今年成立的联峰投资将运营两个名为“联合生活”和“盟客中国”的地产项目，前者属于商业地产，联峰计划收购商场，把餐饮、服装、医疗、教育、娱乐等业态集合其中，以共享和叠加等原则，实现商户与顾客、商户间的流通，客户定位90、00后。

盟客中国属于联合办公，对标Wework（Wework在上个月的市值已达到170亿美元，分布在全球45个城市）。联峰计划，除办公区域出租外，更加注重增值服务，如创业过程中需要的人力、法律、税务、孵化、投资，以及各个产业链上中下游企业的整合。“截至2017年初，盟客中国在北京、沈阳、成都等一二线城市开业三个项目，并完成百万平米场地储备。”联峰投资负责人告诉21世纪经济报道记者。

当代置业看到了年轻群体的消费潜力，张鹏补充，黑科技、新金融、新人群、新消费是地产商应该关注的机遇。

中民惠普金融董事长庄诺则瞄准了存量市场的机遇。他认为，中国家庭财富达到160万亿以上，其中57%是不动产，这些不动产存在于一个个社区中。

地产商也关注到了最近出现的一些新机会，如租售同权、共有产权房等。大成基金首席经济学家、人民银行金融研究所前所长姚余栋认为，北京的共有产权房，是地方政府让利给地产开发，以满足低收入群体需求，将来是一个大趋势。

“怎么根据租售同权和共有产权，生产出符合市场需求的房地产产品和金融产品，是我们下一步要深入研究的。”张民耕说。

在强监管、去杠杆背景下，房地产融资方式也在发生改变。众所周知，境内房地产基金多做债权类业务，采用“假股真债”模式，不愿意使用股权投资参与项目收益。但随着近年来房地产行业调控不断，金融管制逐渐加强，房企通道类生存空间愈发狭窄，房地产基金正回归“本真”，股权投资再次备受关注。

“不能再简单地用土地融资方法和中介性的私募基金了，这既不能满足目前地产现发展，同时还会带来风险？”张鹏表示：“金主也不能只能找信托、银行，应该多找股权的、长期的、创新的合作方。”

地产商们也打算借机收购做不下去的中小型地产商，这是企业做大的机遇期。张民耕主张现金为王，随时准备并购中小企业，“我们要面向中小企业做更多工作，可能我们的业务来源也在中小企业。”

路劲集团董事局主席单伟豹则瞄准了特色小镇的并购机遇。他透露，路劲集团今年原本计划建5个特色小镇，但考虑到市场未来可能存在的并购机遇，因而压缩到只建设3个特色小镇。他表示：“等人家因压力而破产时，我们去收购五六个。我坚信今年开3个，明年收购10个。因此现金很重要。”