2016年房地产市场风起云涌，不少购房者更是“谈地变色”，地王频出更激起新华社评论：地方管理失效，部分土拍叫停。在此背景下，“土地泡沫论”、“房价拐点”之说孕育而生，真假难分。为了让每一个买房者能够在房地产市场迷雾中，找到正确的指明灯，我们特别邀请了地产营销专家方磊先生，由他解读未来房价的趋势。方磊先生现任米屋总裁和圣和静安公馆的营销负责人，是一位有着16年地产营销经验的“老地产人”。

传言信贷收紧 会否空虚来风?

2016年8月已经接近尾声，据不完全统计，全国20个典型城市8月楼市成交量平均与7月相比增长近一成，“金九银十”的行情有提前启动的迹象。近期市场出现爆棚现象，与网络政策传言也有一定关系。网传将有楼市调控新政出台，届时将进一步收紧二套购房的首付比例，调整个人信贷等政策，再度提高购房者门槛，相应购房成本将会提高。上海中环某一楼盘甚至决定提前开盘，该负责人说，每次新政都有风声出来，空穴来风，事出有因，提前和客户签约可规避新政风险。

对此网络传言，方总表示，咨询了相关的银行朋友，的确有这个说法，但相关部门仍未官方证实。即将九月一号了，拭目以待。不过无风不起浪，市场比较火热，土地出让溢价率均超100%，面粉价格远高于面包价，上半年房价冲的较猛，为了让房价趋于平稳，放缓速度，本阶段信贷收紧，也是理所当然。

房产概念金融化 租房仍是过渡

根据上海发布《2015年上海市国民经济和社会发展统计公报》，2015年末上海外来常住人口十五年来首现负增长现象，许多外来人口在高房间和购房政策的影响下离开城市，剩下的部分人也产生了买房或是租房的犹豫心态，市场应运而生众多短租公寓，比如万科等开发商也新增了短租产品等。

对此，方总依然持乐观态度，上海房价均价已突破4万2，上月房价涨幅已步入全球房价前五，和香港十几万的均价仍然有差距。在房价持续上涨的前提下，以中国人的传统观念来说，仍以置业为主的人群应该占到90%以上。新上海人，首付积累不足，开始时考虑租房，积累几年后仍会买房，因为房产亦属于投资范畴，具有保值，升值的属性。在中国，尤其是上海，置业的概念与国外存在差异，万科置业转向，推出长租，短租公寓，是高房价，高租金延伸出来的新兴产品，短租，长租养老公寓都会盛行。从经济角度，高级白领选择租房，将资金投资理财产品，但是长期以往，必然导致损失。

“泡沫说”、“拐点说”此起彼伏 “方磊说”：房价必涨

上海一度被外界评价城市地位将赶超香港等国际化金融城市，目前香港房价已超11万每平，上海房价也一直处于稳步上涨状态，8月此轮房价上涨实属土地效应，泗泾，周浦，或者是中兴路地块等，楼板价均已超过周边房价，明年房价必然有火箭式上升。与香港的房价比，虽然上海的全球金融中心的地位在不断上涨，但与其他金融城市比，仍不算高，甚至都不及深圳。至于拐点在何时，不论政策如何调控，例如05年，08年，11年，短期小幅调整后仍会上涨，目前的房价上涨仍属土地效应，政府中止部分地块的出让，会放慢房价涨幅。

圣和静安公馆房源市场需求仍然旺盛，周边区域养老型改善型物业目前房价属于低估状态，后续会因市区房价上涨而持续上行。