中联基金总经理何亮宇接受经济日报记者采访时表示，发展住房租赁市场，特别是长期租赁，需要发挥金融工具的匹配性。实现金融与房地产市场良性循环的新要求，核心就是从金融单边支持房地产市场的扩张增长转向支持租购并举住房制度的建设。而在这个过程中，房地产健康发展的每一个环节，都需要相应的金融工具来匹配和支撑，并通过资本市场形成闭环，用市场机制来倒逼，用公开透明的信息披露以及持续的监督和管理，来促使房地产业走向良性发展。

创新金融产品

租赁住房REITs走进风口

2017年年末，上海证券交易所传来好消息，重庆龙湖企业拓展有限公司申报的住房租赁专项公司债券经上交所预审核通过，获证监会核准。这意味着全国首单公募住房租赁专项公司债券正式“落地”。

上交所相关负责人表示，推动住房租赁企业发行公司债券和资产支持证券是近期交易所债券市场发展的工作重点之一。何亮宇向记者解释，由于租赁房建设，尚不符合现行有效的开发贷政策，因此，住房租赁专项公司债，就是在租赁住房建设中替代开发贷的金融创新产品。国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品”。住房租赁专项公司债券的“落地”，可为资本市场服务住房租赁行业发展积累有益经验，对加快推进住房租赁市场建设起到积极的示范效应。

与此同时，保利地产租赁住房REITs(房地产信托投资基金)、旭辉地产租赁住房REITs获批发行，标志着住房租赁市场与金融市场衔接，租赁住房REITs走进风口。租赁住房REITs是不动产资产证券化产品。通俗地讲，就是以商业物业、住宅等不动产财产或不动产收益权作为基础资产，以未来产生的运营现金流为投资人主要收益来源的金融产品。

我国城市化经过10余年的高速发展，在住宅开发的同时，沉淀了大量优质的持有型物业，包括办公楼、零售物业、公寓、仓库、养老地产等，这些都是可以证券化的优良基础资产。据北京大学光华管理学院“光华思想力”REITs课题组测算，中国公募REITs市场规模将达到4万亿元至12万亿元。

何亮宇告诉记者，不动产资产证券化，是将这些持有型物业运营成熟后，进行证券化盘活，让各类资金来持有当投资人，把过去的贷款变成今天的投资。这有三大好处：首先，不动产证券化符合现代金融的方向，发挥资本市场优势，从简单贷款向投资转变，从相对封闭向公开透明转变，从个性非标向标准化转变，倒逼银行不要做简单的存款放贷业务，而要进行投资考量。对于金融业来说，是打破刚兑的一个重要方向。

其次，对于开发商而言，长时间占用资金会降低资金效率。其资金一个重要盘活退出渠道就是资产证券化。租赁住房证券化有利于租赁住房企业加快资金回笼，解决租赁住房投资回收周期过长的忧虑。而只要退出渠道有了解决出口，前端的投入资金就能更好引导房地产开发企业从“重拿地”投资的开发销售模式，向“重管理运营”的持有经营模式转型发展。

最后，对于政府来说，有利于加大租赁住房房源的供给，助力租赁住房市场快速发展。持有型物业从拿地到投入运营相对稳定后证券化退出，周期大概在3年左右。把不动产资产证券化盘活是完成持有型物业与金融实现良性循环的闭环的一个重要环节，有利于把前期投入尽快盘活形成新的投资能力。资产证券化为房地产企业提供创新融资渠道和投资退出路径，同时，以租金作为收益来源的REITs安全性高，也能给社会资金提供比较好的投资渠道。