多元物业的资本化

不止在租赁市场。2017年来，商业地产、酒店、物流地产的资产证券化也在进行中。

其中，模式更为简单且原始权益人不需要出让物业所有权的CMBS，受到商业物业持有人青睐，而商业物业作为发展经营较为成熟的物业，也给金融机构发行产品提供了机会。

“最适合做资产证券化的房地产物业类型集中在商业地产、物流地产等方向”，仲量联行华西区董事总经理乔裕生表示。

万科印力、保利地产已相继设立商业物业CMBS。印力的深国投广场CMBS发行规模37.9亿，是印力集团商业物业资产证券化第一单，也是万科收购印力商业平台后的第一次资本市场融资。

2017年9月13日，总规模65亿元的上海世茂国际广场CMBN（商业地产抵押贷款支持票据）完成发行，这是全国银行间市场首单商业地产公募资产证券化项目。

与CMBS不同的是，CMBN在银行间市场采取公募方式发行，发行利率较低，能提供较好的流动性。克而瑞研究认为，CMBN使融资不完全依赖于借款人的主体信用，而以基础资产的信用评级进行。

克而瑞认为，未来类似的专项债券或票据的融资将成为房企重要的融资渠道之一。

2017年12月15日，云南城投置业发行了国内首单培育型CMBS，标的物业为成都银泰in99购物中心及成都华尔道夫酒店。天风证券指出，客流稳定且开业运营表现出色，是这一项目在培育期就能完成发行的原因。

社区商业物业资产证券化也已破冰。2017年12月7日，“中联东吴-新建元邻里中心资产支持专项计划”在上交所获批，这是国内首单社区商业类REITs。

此单REITs的原始权益人，并不是拥有众多社区商业的地产商，而是苏州新建元控股集团有限公司，其底层资产为苏州工业园区内的社区商业。

在上述一系列尝试之下，房地产资产证券化正变得日益主流。据克而瑞统计，资产证券化占房企融资总量的比例从2015年的0.3%达到了2017年前11个月的4.2%。

房企发行资产证券化项目的数额也在扩大。克而瑞发现，超过半数的房地产资产证券化项目单笔发行规模大于25亿，如金融街、世茂、阳光城等企业皆发行了超过45亿规模的产品。据记者不完全统计，目前开发商已经发行的CMBS总规模约300亿元。

西南证券预计，资产证券化提速将是2018年房地产市场的显著特征。

在完成首单央企住房租赁REITs 后，保利地产董事长宋广菊表示，“REITs”将成为保利地产构建“一主两翼”业务布局的战略性资本工具，未来，保利地产将以存量物业为基础，构建租赁住房业务的利润模式，利用REITs实现战略转型，打造“开发建设-投资孵化-持有运营-成熟REITs退出”的完整、闭合业务链条。