亚豪机构市场研究部总监郭毅

“930”政策对房价影响将持续到明年

四季度“930”政策调控出台，高温上扬的行情被戛然叫停。郭毅认为，“930”政策对北京楼市的调控起到了显著的效果，从成交量上来看，“930”之后成交量出现下滑，可见政策对市场需求的打压表现明显。

此外，在70年产权的商品住宅供应不足、以及“地王”造成房价上涨没有扭转的新房市场中，高品质的产品还是能赢得购房者的认同。

基于以上分析，郭毅预测，“930”政策对成交量的影响会逐渐减缓，但是对房价的影响会长期存在，预计到明年下半年之前对房价的影响也难以松动。

回顾2016关键词：“地王”、“商住”、“高端化”

2016年北京楼市在平稳中接近尾声，回顾2016年北京楼市，郭毅用“地王”、“高端化”、“商住”几个关键词来形容。

第一个关键词是“地王”。郭毅认为，地王现象在2016年相对来说表现强烈，除了城市核心区有“地王”出现，在五环外甚至接近六环的地方也有地王涌现。

第二个关键词是“商住”。郭毅给出数据，截止到（2016年12月20日）目前，北京商品住宅市场成交约11万套，其中6万多套是商住产品，占了整体成交量的三分之二。郭毅分析，在新房住宅市场趋向高端化的背景之下，商住不限购产品成为了填补刚需市场供给空缺的主要力量，但是在楼市调控政策趋向严格之下，商住产品面临的不确定也逐渐增强，商住产品能否成为北京刚需人群购买的主要产品之一，还存在疑问。

第三个关键词是“高端化”。“从北京现在供应结构来看，新房市场的产品品质将会出现升级” 郭毅认为，新房市场逐渐高端化也是北京新房市场的发展趋势，而高端化背后的潜台词是新房产品整体的品质化。

展望2017关键词：“豪宅化”、“抱团取暖”

对于2017年北京整体楼市走向，郭毅首先给出的关键词是“豪宅化”。在她看来，明年城中心的一些豪宅项目由于开发商销售节奏原因会陆续入市，除此之外，明年五环周边楼面价超过5万元/㎡的一些项目也会陆续入市，五环周边及五环以内的新房市场住宅产品将会以8万元/㎡以上的供给为主，因此，郭毅认为，明年北京新房住宅市场将会是“豪宅化”的一年。

第二个关键词是“抱团取暖”。今年“930”政策对于新房市场成交量的影响已经出现，但是今年开发商资金回笼相对充裕，因此资金压力并不大。郭毅预测，如果明年调控政策出现继续加码的情况，将会对开发商的融资能力形成考验，所以明年开发商将需要“抱团取暖”。

房价预测：2017年房价稳中有升

郭毅预测，从成交量来看，明年新房市场的成交量将会稳重下降，从成交均价来看，明年整体新房市场的均价将呈现出稳中有升的态势。

郭毅分析，虽然政策的打压对“需求端”产生了抑制作用，但是因为土地供应萎缩而造成的市场可以散售的产品比较稀少，因此从“供给端”来看，市场上能够供给的新房产品相对稀少，目前北京新房市场上的供求失衡状态没有得到扭转，再加之地价倒推房价，故明年的房价水平将持续保持高位。

政策预测：政策将会继续打压投机行为

郭毅预计，明年的房地产政策将会持续今年偏紧缩的状态，并且还可能继续出现对“需求端”有抑制作用的政策，此外，政策对投资和投机行为打击的力度会持续加强，并且这种打压将会是大概率的事件。