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孔鹏:明年房地产市场或处深度博弈期
作者:huangli 更新时间:2016-12-2 11:13:15 点击数:
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自10月初出台房地产调控措施之后不到两个月的时间,已有多个城市加码调控力度,显示出地方政府部门抑制房价、调控楼市的决心。对于楼市未来走势,旭辉集团副总裁、北京(楼盘)区域事业部总经理孔鹏在和讯网举办的“第七届地产金融创新峰会暨2016中国责任地产论坛”上表示,受今年陆续强调控政策出台,明年市场将处于深度博弈期。供需,房价、土地价格、城市发展间都会存在深度博弈。

调控政策初见成效 周期内市场现分化

孔鹏认为,本轮房价上升有三个核心因素,首先2013年、2014年市场处于周期底部,本身具有反弹诉求;另外一个重要的推手是经济发展的需要;同时政府去库存政策的出台,也刺激了楼市向好。

与此同时,在经济向好的趋势下,房地产行业稳增长的任务会减轻。另外,房地产业对经济的拉动也是极度不均衡的,可控性较弱,“想让去库存的地方去不掉,不想去的就变成了泡沫,平均一看数字还不错,其实运用起来很难”。

所以在这样的背景下,房价涨得过快的城市纷纷出台限购政策,也是预料之中的事情。

孔鹏表示,从过往经验来看,房地产市场呈现出短周期特征,3、4年是一个周期。而每一轮的低点差不多是上一轮的高点,呈梯度上升趋势,因此这一轮调整的时间也不会太短。从供需角度看,大城市基本能够支撑房价,而小城市,特别是人均住房已经两三套的城市未来市场的机会不大。

在政策调控大背景下,市场分化速度也在加快。在孔鹏看来,一些一线城市已经由做增量市场转成做存量市场,由建新房转成做都市更新;而房地产开发的主战场会转向一些新兴的二线城市,像武汉(楼盘)、郑州(楼盘)等。另外,房地产企业作为空间提供商,居住空间改善是一部分,商业、办公、综合开发又是一部分,同时旅游、养老等新兴市场规模目前虽然很小,可能支撑不了一个集团战略,但同样也是有机会的。

市场机会点或在明年下半年

据孔鹏透露,旭辉今年发展速度很快,年初给资本市场承诺的业绩目标是365亿,7月份就已完成,后又上调至435亿,10月份也已完成,“旭辉今年业绩完成已经超过500亿,算是超额兑付了承诺,过500亿也算创造了一个快速增长的典型案例”。

旭辉在巩固已有市场占有率的同时,今年又进入了两个新的城市,明年会对土地市场依然保持积极参与谨慎出手的策略,因为房价的波动最后一定带来土地的波动。这一次的波动其实刚刚开始,因为第一步是缩量,缩完量才能缩价,缩完价才能影响到地价,地价不动但是参与土地竞争的会减少,然后地价才会缩,它是一个传导的过程,而这基本需要半年以上的时间。

孔鹏认为,土地市场的降温会在半年以后,可能在明年的三季度、四季度才能看得到。

“旭辉在投资上面是很讲究的,我们非常希望能够利用波段去拿地,在低点踏入新的城市,在高点进行销售,事实上旭辉这几年的业绩增长与此也有关系”,孔鹏说。


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