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专家呼吁:取消住房限购政策 鼓励房企降价
作者:lushumei 更新时间:2016-7-27 14:34:12 点击数:
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在降低房价方面,彭辉认为,开发企业降价一般都是形势所逼或政府要求,主动降价的可能性相对较小。在此情况下,未来需要政府让渡部分利益,以缓解房企开发成本刚性上涨的压力,继而逐步恢复其投资信心。实际上,只有开发成本下降,企业的利润空间得到一定的保证,其调整营销策略的弹性才可能提高。

“从目前来看,对企业减税降负是最可行的措施,而这也是供给侧改革的重要组成部分。”彭辉说,进入去库存化的新阶段后,购房者将更注重性价比、住宅品质和配套服务等,资金实力雄厚、营销策略创新、产品定位准确、住宅品质优良的品牌房企将脱颖而出,获得更大的市场份额;而以往盲目举债拿地、不注重产品品质和营销创新的传统房企则将因库存去化不力、资金链断裂而被市场淘汰。

彭辉认为,在此过程中,为防止中小房企资金链断裂带来的大面积违约及烂尾,应鼓励开发能力强的品牌房企择优对这些中小房企进行兼并重组,以凭借其资金实力、运营能力、营销创新等盘活和改造现有土地和项目,最终实现顺利去化。

住房限购政策细则:

中央政府可在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令:各城市本地户籍与持人才居住证家庭,最多限拥有两套住房;外地户籍和境外人士最多限拥有一套;两次购房时间需相隔两年以上;禁止公司购房。

基本限购令符合绝大多数家庭的居住、投资需求,与一些城市的购房入户政策也不冲突,且不会阻碍住房租赁、度假物业市场发展。 在土地供应相对紧张的北京、上海等城市,可附加实施外来人员一年等候期制度,即外地和境外居民,须提供至少一年的纳税或社保证明后才能购买。限购令简单易行,其实施主要依赖各城市房管部门的房地产产权登记和网络签约两个信息系统,不需全国联网。目前住建部正在推进40个重点城市住房信息系统的建设和联网,这项工作非常有价值。系统建成后,将可有效支持开征多套房房产税,并可优化40个城市范围内的限购。

长期限购后,需求主力必回归中间阶层,房价也会回归到收入可支撑的水平,地方政府可通过土地供应、公积金的松紧等政策灵活调整供求,其他手段可重归市场化:

第一、取消商业银行的差别化信贷,并通过住房公积金贷款的低利率、低首付、提高贷款上限,支持中间阶层置业。现行的差别化信贷政策违背商业银行的逐利本能,必须靠银监会三令五申才可实施,而限购令可基本禁绝利用信贷资源炒房和过度投资的行为。央行、银监会可根据全国宏观调控需要规定按揭首付和利率的底限,由商业银行在此基础上,按风险管理要求因地制宜、因时制宜、因户制宜地发放按揭。

第二、取消限价房,逐步取消经济适用房。中产阶层可购买性价比更好的新建或二手商品住宅;住房保障体系从“以售为主”转向“租售并举”,将来可转向“以租为主”直至最终取消经济适用房。

第三、原用于调整供应结构、抑制地价的90/70和中小套型、中低价位普通商品房用地可以取消。国有土地出让继续坚持市场化改革方向,尽量减少易导致暗箱操作的综合评标。

自住房和商用房在首付上是没有区别的,只有在缴纳税费的时候商用房比自住房多了土地增值税这个税种。现在首付的情况可以分为:

1、在首套房的情况下,购买新房并且面积不超过90平米的缴纳首付可以最低为20%;

2、在二套房的情况下,购买房产的最低首付为50%;

3、三套房的情况,需要贷款的银行根据房价的情况可以不予与贷款;

4、其他的情况最低首付为30%。

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