房地产市场进入存量时代，相关资产盘活需要房地产信托投资基金（REITs）助力。在这一趋势下，公募REITs有望迎来新进展。在证监会系统2018年工作会议上，证监会亦表态将研究出台公募REITs相关业务细则。不过，基金公司人士表示，目前基金公司多数处于研究阶段，实质性进展仍需等相关配套制度出台。

公募类REITs先行

REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集众多投资者的资金，由专门机构经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。通过REITs投资的方式，普通投资者能像投资其他高流动性证券一样参与大规模收入型房地产组合投资，获得与直接投资房地产类似的投资收益。REITs的收益来源于租金收入和资产增值。

两年多前，国内曾试点发行了一只公募REITs基金，不过仍是一只类REITs的固定收益基金。

鹏华前海万科REITs成立于2015年7月6日，采取10年封闭期运作的方式，通过增资方式获取自2015年1月1日起至2023年7月24日期间前海企业公馆项目100%的实际或应当取得的除物业管理费收入之外的营业收入。不过，这部分股权比例不超过基金资产50%。此外，基金还可投资股票、债券和货币市场工具等。

截至2018年3月30日，鹏华前海REITs累计净值为1.1380元。截至2017年末，鹏华前海REITs股票仓位仅2.36%%，债券仓位达到72.31%，其他资产包括目标公司的投资在内的仓位为21.29%。基金年报显示，2017年该基金取得1.97亿元收入，其中包括债券利息在内的利息收入1.70亿元，占比高达86%。

截至2018年3月30日，市场上共有诺安全球收益不动产、鹏华美国房地产、广发美国房地产、嘉实全球房地产等4只投资海外REITs的QDII基金。此外，上投摩根富时发达市场REITs指数基金正在发售期。

2017年投资收益最高的是国泰美国房地产开发基金，全年收益为8.22%，最近3年年化收益达11.83%，也是同类基金表现最好的一只。不过，由于投资者对QDII产品不熟悉，该基金已因规模太小在2017年末清盘。

基金公司仍在研究

在证监会系统2018年工作会议上，证监会表态将研究出台公募REITs相关业务细则。这或许意味着，时隔两年多，公募REITs迎来新的进展。

北京一位基金公司人士称，目前行业里对这类产品多数处于研究阶段，实质性进展需等配套制度完善。“《基金法》规定，公募基金投资范围为上市交易的股票、债券，国务院证券监督管理机构规定的其他证券及其衍生品种。因此，公募基金投资房地产需要证监会认可。此外，房地产投资面临多重税收问题，这也是公募REITs需要解决的难点。再有，房地产类资产缺乏流动性，做成封闭式基金上市交易也会面临折价的问题。”

不过，从丰富公募基金资产类别来看，公募REITs将公募基金投资范围从股票、债券、货币、商品扩充到房地产，对投资者分散风险、完善FOF底层资产有着重要意义。

鹏华基金此前曾经提出建议，一方面，为促进REITs结构的优化和收益率的提高，呼吁出台针对REITs的税收优惠政策；另一方面，为促进公募REITs规模的扩大和收益的提升，建议在发行REITs基金时考虑到产品的特异性需求，延长封闭期，使得基金规模在较长期限内保持稳定，并为基金的扩募和投资预留一定的空间。

北大光华REITs课题组此前发布的《关于加快推进我国不动产投资信托基金（REITs）公募试点的建议》认为，公募基金+不动产支持证券（ABS）是现阶段相对优选的方案。上述报告建议，公募REITs试点应以《基金法》为依据，采用“契约型”模式，以公开募集的证券投资基金为载体，通过投资不动产支持证券或不动产项目股权间接持有不动产资产。