“现在北京CBD核心物业整售的并不多，周边这类物业售价一般在9万元-10万元/平方米，保守估计，以7.5万元/平方米售价计算，SOHO中国名下的该物业市值将达70亿元，但考虑到整售，可能会有一些折扣。”第一太平戴维斯华北区研究及顾问咨询部董事熊志坤向《证券日报》记者透露，即使有折扣，其市值也不会降低多少，因为北京写字楼市场对这类物业需求很大。

显而易见，该笔物业若成功出售，为SOHO中国带来大笔现金的同时，也将为其带来非常丰厚的利润。

高位卖出资产有望超340亿元

值得关注的是，光华路SOHO2虽然是潘石屹转型后首次欲整售的在京资产，但在上海市场，SOHO中国已经完成多笔资产的转让。

2014年，SOHO中国以52.3亿元的价格出售了上海SOHO海伦广场及静安广场，30.5亿元出售凌空SOHO一半项目；2015年3月份，潘石屹在SOHO中国2015年度业绩发布会上宣布，SOHO中国将拿出旗下个别项目，尝试整体出售。同年9月份，潘石屹将当年闹上法庭的外滩地王股权转让给复星，涉资84.93亿元；2016年7月份，SOHO中国宣布，将旗下SOHO世纪广场项目整售给总部位于上海的国华人寿保险股份有限公司，成交总额为32.97亿元，折合单价达7.67万元/平方米；今年6月份，SOHO中国以35.73亿元出售虹口SOHO。

换言之，潘石屹在4年内已经出售了5个半上海项目，总计金额达236亿元，2014年至今，每年至少卖掉一个上海项目。

而此次启动整售的项目仍有上海资产。SOHO中国表示，位于上海虹桥临空经济园区的凌空SOHO，由知名建筑设计师扎哈·哈迪德设计，SOHO中国名下可整售商业办公面积12.82万平方米。目前整体出租率超过95%，办公租户以文化传媒、科技互联网、航空、物流类为主，商业租户以展览展示类、餐饮类为主。

“在虹桥商务区，这类物业售价在5万元-6万元/平方米之间，以12.8万平方米的可租面积计算，总价约为60亿元-70亿元之间，但考虑整体出售，可能总价在40亿元左右。”同策咨询研究中心总监张宏伟向《证券日报》记者如是透露。

按此计算，上述两个项目市场估值有望达到110亿元，预计可能在105亿元以上。若两个项目都能成功出售，有可能将为SOHO中国注入超过100亿元的现金。2014年以来，SOHO中国通过出售资产套现金额也将达到340亿元以上。

对这两个项目的整售，潘石屹也坦言：“低买高卖是做生意遵循的永恒不变的规律，我们会根据市场变化和走势不断优化产品组合，保持自身的灵活性，保持轻盈的状态。”

熊志坤和张宏伟也均向本报记者表示，SOHO中国出售资产属于高位套现，是根据市场走势作出的判断，很正常。

据记者了解，若加上2017年全新入市的SOHO天山广场，以及2018年底即将完工的丽泽SOHO和古北SOHO，SOHO中国持有物业的建筑面积将达到160多万平方米，但若上述两个项目卖出后，估计则会降至140余万平方米。

需要一提的是，在经历了转型初期阵痛后，2014年至2016年，SOHO中国的租金收入分别为4.25亿元、10.52亿元和15.11亿元。在潘石屹眼中，这意味着转型的成功，但自2013年获取北京丽泽一个项目后，SOHO中国再未有任何新项目入账。若卖出上述两个项目，每年将损失逾3亿元的租金收入。但随着新项目进入收租期，租金收入则有可能快速上涨。