美国是个主张“居者有其屋”的国家,国民的自住房比率高达68%,人均居住面积近60平方米,居世界前列。美国房地产业规模超过2万亿美元,占家庭整体净资产的1/3以上。作为美国第一大产业（自20世纪初就与汽车业、钢铁业并称为美国三大支柱产业,虽然20世纪90年代以来,美国的支柱产业逐渐向金融、文化娱乐和高科技产业方向转移,但是就对GDP的贡献来看,房地产业仍然是美国规模最大和最重要的产业之一）,房地产市场与其他产业关联度很高,可谓牵一发而动全身。2001年“9·11”恐怖袭击之后,为了刺激经济增长,美联储前主席格林斯潘主导了连续13次降息,实行低利率政策,从2001年1月到2002年12月,美国联邦基准利率从6?5%下调到了1%。而事实上,即使在经济衰退期间,美国的房屋销售依然火暴,价格仍然持续上涨,新宅销售在2001年11月上升了5?2%,12月继续攀升5?7%,旧宅销售2001年也创了历史最高,达到525万套。而2001年12月份的旧宅中间平均价达到151,400美元,比2000年上升了8?4%。美联储的政策更是极大地刺激了美国房地产业的发展,使之成为经济发展的主要拉动力量,也是导致美国房地产市场泡沫的原因之一。

3为什么要对具有极高风险的次级贷款者提供贷款呢？

降息带来的大量低成本资金,形成的流动性过剩,是重要的推动力之一。理论上来看,资产泡沫的源头是流动性过剩,过剩的流动性由于逐利的需要,比如流向证券市场和房地产市场。如果这种投机逐利进一步发展,资产价格必然慢慢超过其真实价值而虚拟膨胀,最终产生泡沫。

伴随经济增长,美国通胀压力加大,美联储从2004年下半年开始提高联邦基准利率。进入2006年,利率已由原来的1%调到了5?25%,这时贷款投资成本上涨终于开始赶上并超过房地产价格的上涨,也就是超过投资回报率的上涨。房产泡沫再也支撑不住,终于轰然破灭,并带来一系列的灾难性后果,最终导致“次贷”危机的爆发。

    4泡沫是这样吹大的

美国人的房贷是怎么计算的,泡沫是怎么越吹越大的？难道是“信用体系”出了问题？

次级市场的贷款公司绝对是“以客户需求为导向”,他们大胆推出各种创新的贷款产品。这些贷款的共同特点就是,在还款的头几年内,每月支付的还款金额很低而且固定,等到一定时间之后,还款压力大幅增加。以次级房贷中主要的无本金贷款和选择性可调整利率贷款为例。无本金贷款是以30年分摊月供金额,但在第一年可提供1%~3%的超低利息,而且只付利息,不用还本金,然后从第二年开始按照利率市场进行利息浮动,一般还保证每年月供金额增加不超过上一年的7?5%。选择性可调整利率贷款,则允许贷款人每月支付甚至低于正常利息的月供,差额部分自动计入贷款本金部分。因此,贷款人每月还款之后,会欠贷款人更多的钱。

李犁（和讯网财经中国会秘书长）

5“拒付风险”转移颠覆“信用文化”

“次贷”危机的根源,是美国人的这种“借钱消费”、“提前消费”的思想观念的使然。

美国人仗然觉得借来的钱,就是他自己的,跟他自己挣的钱没什么区别。这个观念害了他们。从90年代到现在,贷款机构一直在把一些贷款贷给完全没有还款条件和资格的人,让他们住上了房子,换句话说,他明明没有偿债能力,银行却借给他钱,让他买了房子。这个过程中,两方面都存在问题：贷款方有问题,借钱的人也有问题,明明知道自己没有偿债能力,却还要借钱！就是因为他觉得借的钱和他自己挣的钱一样,就算最后还不了钱,大不了把房子退了。这就是美国的“信用文化”。

其结果就是他没有偿债能力,却通过借“次贷”买了第一套住房,接着拿第一套住房,再去抵押又买第二套,他那个房子本身就是借钱买的,结果他转了个手,又向银行去借钱了。

凤凰卫视的一个被访对象是个“海归”,带着“羡慕”的口吻,讲了这样一个故事：曾经的同事是个失业的中年妇女,失业以后,她把她自己的房子,就是她所谓的第一住所抵押给银行,贷出来一笔钱,然后逛遍了全世界,她觉得这个钱太容易获得了。这是一种心态：就是觉得她借的钱跟她挣的钱是一样的。结果就是她把所有的“拒付风险”全给转移了,当然银行也不含糊,银行就把她的风险又想办法转嫁给了广大的投资者,换句话说,也就是买次级贷款债券的人。