值得一提的是，因为基础设施REITs基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内方可卖出。也就是说，公募REITs成立之后只能通过二级市场买卖，届时需要注意基金的折溢价风险。

而从业内对此类产品上市的反馈来看，对可能出现折价和溢价成为各大基金论坛和朋友圈的重点话题。

一位REITs基金经理曾表示，上市后产品表现受到基本面因素、市场因素、流动性因素等多个因素的影响。因此REITs二级交易如果出现相对于评估值的折价的话，其原因也是多方面的，具体事情需要具体分析。在这种情况下，专业投资人对于REITs基础资产质量、上市后可能出现的情况等专业判断力很重要，也要有充足的风险防范意识。此外，因为REITs有做市商机制，能够起到一定缓冲器的作用，使得二级价格不会脱离资产价值太远，这也是REITs交易机制的一个亮点。

申万宏源证券研究所分析师邓虎、宋施怡在研究报告指出，根据《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引(试行)》，应当将收益法中现金流量折现法作为主要的评估方法，因此，公募 REITs 定价的锚主要是基于未来现金流和折现率确定的资产评估价值。

鹏华前海万科 REITs 是目前国内唯一的公募 REITs，基金通过增资方式持有目标公司股权至 2023 年7月24日，获取自2015年1月1日起至2023 年7月24日期间前海企业公馆项目 100%的实际或应当取得的除物业管理费收入之外的营业收入。但目前基金所持股权市值占基金资产总值比例在逐步下滑。2021年一季度比例仅为11.45%，与基础设施 REITs 规定的 80%以上的基金资产投资于基础设施 ABS有很大差距。基金上市初期为小幅折价，在 2016 年 1 月中旬转为溢价，在 2017 年 8 月起又出现折价，且折价幅度持续增加，2018 年至今折价幅度有所回调。截止到 2021年5月7日，折价率为 6.40%。

此外，香港领展 REITS上市初期也呈现溢价后期转为折价的情形，据悉，领展( Link REIT)是香港最大的RETS公司，业务涵盖投资和管理多元化的物业组合，以购物中心等商业物业为主，资产分布香港、北京、上海、广州、深圳、伦敦及悉尼。领展主要通过优质资产的收购、提升和持有驱动公司的业务增长。截至2021/2/25，领展的总市值达1547.78亿港元，占香港所有 REITS产品总市值的62.44%，是香港 REITS领域的龙头公司。

由于基础设施REITs为封闭运作，封闭期限较长、流动性较弱，所以大概率在上市后折价交易。但从鹏华前海万科 REITs 以及香港领展(Link REITs)的经验看，上市初期往往是溢价交易，而后才转为折价交易。随着基金越接近到期日，则基金折价率逐渐缩窄。因此，可把握基础设施 REITs 上市后的投资机会。

不过，目前对折溢价还很难判断，需等上市之后市场才能给出答案。