备受关注的房地产税法，终于进入全国人大的五年立法规划。

在立法和改革的过程中，要处理好房地产税对楼市短期冲击以及与土地增值税等其他税费的关系等。此外，开征时机、要不要设“免征额”等问题都是焦点。

为此，记者专访了中国政法大学财税法研究中心主任施正文。在他看来，房地产税改革体现改革方向，需合理设计税种搭配，循序渐进推进。在增设一些税种的同时，也应考虑是否对另一些相关税种进行合并或裁撤。

房地产税重在抑制投机行为

NBD：房地产税正式列入立法规划，那么房产税是不是真的要来了？该如何看待房地产税改革？ 施正文：外界对于房地产税立法和房地产税开征改革的关系始终没弄得很清楚，好像这个法通过得越早，就越早开征，就像环境税，只要开征全国就立马执行。

其实，房地产税法只是为地方提供一个法律依据，各个地方的税收要素怎么设计，比如免税面积和税率等，地方有很大话语权，步调不可能是一致的，所以对房地产市场的影响没有那么大。

看待房地产税改革要回归本源，十八届三中全会的表述是加快立法实施改革，这个定位十分科学，立法要快，改革要根据实际情况来。

如果有些城市根据实际需要，真的想征收，但按照税收法定原则，法没出台就无法征收，缺少合法性。所以，早出台就可以给想征的地方提供法律依据。

NBD：房地产税对楼市的具体影响在哪里？

施正文：房地产税的开征有助于房地产市场的理性和稳健发展，有助于引导公众正确看待房地产消费，树立“房地产主要是居住功能，不是投资品”的观念，并将对投资投机产生较大的抑制作用。

开征房地产税后，房产评估价值高就要多交税，很多投资投机者就不会愿意再买房，也有助于财富的调节。房地产税是一种直接税，也是一种财产税，征收如何做到公平合理，税收怎么使用，这将对我国法治建设起到促进作用。

NBD：房地产税改革比单纯开征保有环节房产税有哪些延伸？

施正文：现在房地产税都在流转和交易环节，居民保有再多房产也不用交税，这就造成了房地产市场的投资和投机，也不利于财富调节。

按说有很多房子的人，其纳税能力就高，但事实这点没有在现行税收征收中体现出来，这涉及到相关税费的整合和优化。

需合理设计税种搭配

NBD：据我了解，未来房地产税体系会被梳理，此举的意义是什么？

施正文：在我看来，我国短期内可考虑降低土地增值税税率，不要搞累进税率，因为其已经不能调节市场了，并且征收也不规范。如果需求刚性，开发商可以转嫁税负，房地产市场就会更加过热，因为它是流转环节的税。

土增税可以改为比例税率，但要严格征收，维护税法严肃性。也可考虑将房产税和土地增值税这些相关税种合并为房地产税。这样既能增加房地产持有环节的税负，又能降低房地产流通环节的税负，最终达到降低房价等目标。

NBD：房地产税的外延还能到哪里？

施正文：房地产税在地方税体制构建和直接税体制构建中都很关键，财富调节、公平公正等精神都要在房地产税中体现，它在推动公共治理和民主法治进程中有非常大的作用。

美国的房产税收就比较成功，这背后体现的是政府治理水平的提高。目前，中国间接税体制已经对对外贸易以及经济发展产生了一些负面影响，房地产税改革也体现出改革方向。

NBD：房地产税立法通过应该只是时间问题，配套改革会立竿见影吗？

施正文：草案可能只会涉及房地产税收要素的设计，但设计方案背后需要根据整个中国财税现状。比如，房产税出台了，土地增值税还要不要？

房产税还涉及到与土地出让金的关系，税收需要从多个环节、多个角度去介入，这样才能公平分配，关键是如何设计合理的税种搭配，这挑战立法水平。

NBD：从征收范围来看，用什么作为标准来界定比较合理？

施正文：现在无非就是按照套数或者面积，我倾向按照面积征收，相对合理。

如果一些地方指向于高档房的话，可能就不管套数了。我比较倾向按照人居面积，人均60平方米的话，三口之家就是免税180平方米。

另外，我认为国家需要设计的是免征额的底线，不能突破。比如，国家规定人均60平方米免征，地方可以根据实际情况，适当提高一点。税率，国家可能设定的是上限，这个地方不能突破。这是为了保证房地产税可以逐步实施落地，慢慢扩大影响范围。

施正文主要观点摘录

◆房地产税法只是为地方提供一个法律依据，地方的税收要素怎么设计，地方有很大话语权，步调不可能一致。

◆房地产税的开征有助于房地产市场的理性和稳健发展，引导公众正确看待房地产消费。

◆房地产税征收无非按照套数或者面积，我倾向按照人居面积征收，相对合理。

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