“去化情况很不理想，从开盘到现在，大概卖掉20%。”昆明一位不愿透露姓名的城市综合体开发企业管理人员告诉中房报记者：“现在整个昆明写字楼都是这样，包括万达广场，也卖得不好。”

这位管理人员口中的万达广场，位于昆明西山区广福路，是昆明商业综合体的标杆项目，据克尔瑞昆明机构提供的数据，截至2015年5月13日，西山万达广场的写字楼供应面积28.3293万平方米，成交面积8.2543万平方米，去化率仅为29.14%。

而西山万达广场写字楼这样的销售状况在新供应写字楼当中已经算不错的了。在克尔瑞昆明机构提供的同一份数据中，保利中心去化率仅14.4%，同德昆明广场去化率10.81%，欣都龙城的去化率最“惨不忍睹”，将近10万平方米的写字楼面积，去化率仅为7.6%。

销售的惨淡源于昆明近两年井喷的写字楼供应量。

据中原地产昆明机构提供的数据，昆明商务市场(含商住公寓)2013年实际供应量是182万平方米，2014年供应263.43万平方米。每年供应量都远大于成交量。

潜在供应量更大。根据不同机构统计，昆明未来几年写字楼供应将在1000万~2600万平方米之间。中国房地产报对2015年昆明主城和呈贡新区的在建和待建写字楼进行不完全统计，估计供应量在1000万平方米左右。

在供应洪峰冲击之下，昆明写字楼市场风雨飘摇，正面临着一场生与死的对决。

而这场危机，源头可以追溯到7年前“明星官员”仇和展开的一场轰轰烈烈的城中村改造运动。

城中村改造的结果是，229个城中村改造项目当中，潜在写字楼项目大约有200个。

仇和运动：被彻底改变的城市

2015年3月24日，就在前云南省委副书记仇和落马之后几天，昆明市叫停了实施7年的“仇和式城中村改造”，措施不可谓不严厉：未审批的城中村改造项目原则上不再审批；90%以上改造范围内权利主体同意方可申报；拆迁资金到位70%以上才能启动拆迁；批而未动的57个项目如果没有完备成熟的操作方案，原则上暂不推进；已经动工但因项目方自身原因导致项目推进出现问题的，要严格执行强制退出机制。

昆明城市更新改造工作办公室副主任黄捷表示，新常态下科学实施城中村改造，不再大拆大建。

一个时代终结了。

这个以大拆大建为标志的“城改时代”开始于2008年初，仇和刚由江苏省副省长位上调任昆明市委书记1个月，就作出了实施城中村五年重建改造的重大决策，336个城中村纳入了改造范围，2月27日，三辆挖掘机就开进了佴家湾村，在仇和一手主导下，昆明城中村改造运动在五华、盘龙、官渡、西山四区同时启动。效率之高，令人瞠目结舌。

“昆明人的工作节奏本来很慢的，官员也是一样。仇和一来，整个节奏就不一样了。”昆明市政府一位政府官员对中房报记者说，“开会到凌晨，每个人都压着任务，有时间节点，有追责，完不成就当场处罚，压力特别大。”在这样快节奏的工作方式下，7年时间里，昆明变成了一个超大的工地，到处塔吊林立，高楼、购物中心、道路、立交桥、地铁，改变着昆明的城市面貌。

到2015年3月18日为止，昆明纳入规划改造范围的城中村增加到了382个，实际批准了257个城中村的改造，批准建筑面积9618.19万平方米。

在这个过程中，昆明城中村以每月超过3个的速度在消失。

城中村改造整理出大片的土地。7年时间里，城中村实际启动改造229个，产生的房地产项目就成了昆明房地产市场的主体供应，产生市场供应总建筑面积7477万平方米，相当于昆明主城区近10年的商品房建筑面积。

大片土地引来了各路人马杀入昆明城中村改造的角斗场，其中既有本土开发商俊发、云南城投、星耀、银海、江东、官房、昆百大等，也有外来大开发商恒大、万达、中海、蓝光、绿地香港、雅居乐等，更有追随仇和从老家江苏而来的中豪集团等开发商。

城中村改造有效盘活了主城区土地，短时间内井喷的房地产供应对市场产生了重大冲击。

“当时的城中村改造是不太负责任了。”云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研在接受中房报记者采访时表示，“昆明每年房地产销售面积最多也就1000万平方米左右。而城中村改造产生供应建筑面积近亿平方米，单这一项去库存就要10年以上，从总量上看是非常恐怖的。而且当时提出5年完成城中村改造，这是严重违背市场规律的。”

“无商业，不地产”

城中村改造的一个后果就是几年之后的2013年~2017年，昆明写字楼市场的井喷。

在昆明的城中村改造当中，当时规定是“城中村项目要求高容积率，二环内不许做板楼”，且严格要求住宅和商业配比，加之城中村改造相关土地成本较高，开发商不得不拿出相当一部分体量进行商业地产开发以平衡收入，最终导致昆明满城都是综合体，“无商业，不地产”。

周大研认为，城中村改造硬性要求商业配比违背了市场规律，“应该由开发商自己来规划，政府引导。在国际上，按城市人口平摊的商业写字楼达到一定面积就是出问题，昆明已经严重突破这个范围”。

洪峰到底有多高？

昆明写字楼的供应“洪峰”到底有多高，各机构数据各不相同。

据中原地产昆明机构向中房报提供的数据，昆明商务市场(包含商住公寓)2013年供应182万平方米，成交72.68万平方米，2014年供应263.43万平方米，成交56.77万平方米。2015年一季度供应约为10万平方米，成交约22万平方米。每年的供应量都远远大于成交量。

克尔瑞昆明机构总经理芶敏菲提供的数据则是，2013年供应量157.3万平方米，成交52.12万平方米，供求比3.01；2014年供应量219.1万平方米，成交94.98万平方米，供求比2.22。

“这个供应量数据是已经拿到预售证的，还有大量在建项目的潜在供应量未计算在内，现在的供应已经过剩，未来可能更过剩。”芶敏菲对中房报记者称。

潜在供应量，根据不同机构的统计，昆明市场上未来几年在1000万平方米到2600万平方米之间。中国房地产报对2015年昆明主城和呈贡新区的楼盘进行汇总和不完全统计，昆明在建或规划建设含有写字楼业态的项目达95个。昆明每一个综合体都配有写字楼，还有一些项目为纯商务写字楼。在95个项目中，有写字楼体量指标参数的有25个楼盘，其在建和规划体量就达到了450万平方米，其余项目因没有具体体量没纳入统计，但量并不少，例如润城就规划了40栋写字楼。全部累加起来，估计昆明主城和呈贡新区写字楼潜在供应量在1000万平方米左右。另根据昆明市住建委5月份的数据，2008年以来，城中村改造已批准的项目地上建筑面积为9618.19万平方米，按照10%~15%的面积规划为写字楼计算，昆明写字楼总体潜在市场供应也将达到1000万~1500万平方米的规模。

周大研也估计昆明的写字楼供应近两年不低于1000万平方米：“从大口径（包括规划/过规/建成）来讲，不会低于1000万平方米，只说过规的，也有500万~600万平方米。拿到预售许可证的，也不会低于300万平方米。”

潜在供应量的统计数量不同，是因为在建和规划在建项目的建设和形成供应的时间周期不定，但总体上，接受中房报采访的开发商和机构、专家均认为，昆明目前已经进入了写字楼供应的一次“意料之中”的洪峰时刻。

“最担心的就是写字楼”

相对于井喷的供应，写字楼需求疲软也让开发商做市场时感觉有心无力。

“真的很难，”一位商业综合体的开发商对中房报记者表示，“到处都是写字楼，完全没有如北上广那样的商务区的概念，分散到各个角落，而且供应量非常大。昆明的经济和产业又跟不上，别说世界500强了，国内500强都没几个到昆明的。只有一些中小公司有需求。我们对写字楼的销售都不抱太大希望，只当做一个配套，主要还是卖住宅。”

芶敏菲分析，昆明写字楼市场的需求主要来自本土大中型国企、金融机构、房地产公司。此外另一个主体就是本土的中小型创业公司、媒体、公关公司、互联网公司等，来自世界500强和国内500强企业的需求并不大。

芶敏菲分析道，“云南的大企业多数是国企，比如云南白药以及云南的烟草企业，但它们更多是自建大型园区，所以大面积的写字楼需求占比不大。另外昆明的房地产公司数量较多，占了很大一部分需求。此外就是金融机构、媒体机构、互联网公司也有一部分需求。工业企业需求占比不高。投资型需求也很低”。

今年以来，云南被国家纳入“一带一路”的战略，规划成为中国对东南亚、南亚开放的中心，昆明连通东南亚的泛亚铁路也正在兴建，昆明未来商业前景被普遍看好。按理说，这应当给昆明写字楼市场带来利好，但当地业内人士对此并不表示乐观。

昆明中原房地产经纪有限公司资源中心总经理李瑞雪对中房报表示：“一带一路这样的政策是一个长期战略。从长远角度对写字楼市场的需求会慢慢增加，但不会像世博会的时候有井喷式的爆发。一带一路也不止涉及云南一个地方，差不多覆盖了一半的国土面积，这对昆明写字楼市场整体影响很难说。”这种情况下，接受采访的多名昆明开发商均表示在销售方面最不担心的是住宅、其次是商业，最担心的是写字楼。写字楼对每一个企业来说都是头疼的事。

“因此我们看到，万达广场、同德广场这些项目营销动作很多，做了很多大型活动宣传他们写字楼的高端硬件配套，但实际上从销售率来看卖得并不好。”从销售数据上来看，昆明各写字楼的去化可以用“惨不忍睹”来形容。据克尔瑞昆明机构提供的数据，截至2015年5月13日，西山万达广场的写字楼供应面积28.3293万平方米，成交面积8.2543万平方米，去化率仅为29.14%。保利中心去化率仅14.4%，同德昆明广场去化率10.81%，而欣都龙城将近10万平方米的写字楼面积，只卖掉7553平方米，去化率仅为7.6%。

在疲软的需求之下，昆明写字楼的租金回报率也处于低位。据克尔瑞昆明机构介绍，目前昆明大部分准甲级写字楼租金在60~70元/月之间，算下来就是每平方米每天1~2元，与一线城市相差甚远。其中目前俊发中心的写字楼租金在昆明是最高的，一平方米120~150元/月，万达广场和同德广场的写字楼还没有投入使用，其他相对比较高的就是南亚风情，100~120元/月，东航是70~90元，算下来就是每平方米每天2~3元。

“太可怕了，周围无人居住，没有商务配套环境，做写字楼谁能来买单呢。”周大研对中房报记者表示，他曾经在一个项目上看到写字楼的规划是80万平方米，“但是多数开发商认为商业销售价格较高，所以还是都在做综合体”。

面对“劫数”的突围之策

目前，大势已成，开发商抱怨也无济于事。好在政府已经意识到了这个问题，在今年3月份开始对大拆大建的城中村改造踩刹车，原则上不再新批准城中村改造项目，这对缓解市场供应“洪峰”是一个好消息。

另一方面，从数据上看，今年以来，开发商也有意无意在放缓写字楼的入市节奏。根据克尔瑞昆明机构的统计，今年1~4月，昆明写字楼入市供应量仅为7.796万平方米，与去年全年超过200万平方米的供应洪峰相比，可谓微不足道，且4月份整个昆明市场的新入市写字楼供应量为0。这说明开发商也在主动应变，通过改变写字楼的入市节奏来缓解销售压力。

此外，开发商能够做的，就是通过产品的优化和服务的提升，挖掘市场的潜力。

“还是要挖掘潜在的需求，比如需求方面由租转买的、对办公环境有改善需求的、还有就是投资客。”李瑞雪表示。

云南城投昆明置地有限公司总经理苏利强也同意这样的观点，他在接受中房报记者采访表示：“昆明在2014年和2015年推出的写字楼商业用房面积还是很大的，就市场来说对写字楼的选择也很明确，地理位置比较优越、项目品质比较好、资源整合比较好的商业写字楼销售会持续向好；但是没有特点、盲目开发、对市场研究不透彻的项目，不具有独特的优势，肯定市场前景和销售不会太好。”

增加产品的附加值，通过绿色低碳、智能化办公等产品的植入提高产品的价值是吸引客户的好办法。正如负责昆明区域的绿地香港集团助理总裁许文珉所说：“在当前办公产品供应量很大的情况下，同质化明显，如何突出我们的亮点从而带动绿地的发展，那就要从产品之外的附加值和延伸上做文章。从智能办公来说，中国企业都有一个发展方向就是多元化、多体系化、全国化乃至全球化办公。而企业最迫切需要的就是移动化办公，网络办公。我们做的就是让我们的业主能共享这些资源，让他们的办公更经济更高效。这是我们的初衷，我相信这套系统在全国办公体系中是相对领先的。我们在全国有87项智能化办公体系。我们会在未来实际运营当中，结合到每一个入驻业主的需求上去。”

苏利强则支招说，与产业融合，利用Wework等创新模式是针对昆明中小型创业公司的非常好的策略：“写字楼很考验我们房地产行业操盘手的运作能力，消化模式上，方式和方法还是很多，不仅仅是销售为唯一的策略，必须采用多种手段，必须对多渠道多资源进行整合，然后才能结合中国整个的发展战略，才能逐步地进行消化，例如与金融产业、物流产业进行合作，诸如采用Wework模式进行创新，所以也体现了多渠道、多产业、创新，整合+创新才能将高库存消化。单一模式现在是行不通了，单一销售和租赁模式估计会受到很大影响。”